主持人：

　　感谢唐总精彩的致辞，在唐总致辞当中听到了行业的数据，也感觉到了唐总对小伙伴付出的感谢和感恩，我相信这样的一个团队正是因为团队的领导人有独具的个人魅力才让这么多优秀的人才聚在他的身边。在商业地产领域，这两年最火爆的元素应该非文创文旅模莫属，文创商业、产业园如与孙生产着，一些领军人物创造出了拍案叫绝的行业经典成果，刺激整个行业创新改革，带领整个行业快速发展，众多体验感满满的项目，吸引众多的客流，也更加推动了文旅商业的发展，最优秀的文化旅游商业的努力也值得行业嘉许。权威见证实力，金鼎铸造品牌，榜样见证力量，2016中国文化旅游商业地产节金鼎颁奖榜单将在今晚揭晓，让我们共同见证这重要的时刻。这一刻将会是荣耀的时刻。

首先我们颁发的是2016中国最受品牌商关注文化旅游商业奖项目，让我们共同看大屏幕。成都远洋太古里、西安益田假日世界、欢乐海岸、袁家村，茯茶镇商业街。赢商集团控股有限公司董事长吴传鲲先生，陕西省商业联合会常务副会长张永强先生。

　　接下来颁发的是2016中国最具创新力文旅商业项目，获奖的是茯茶镇、天汉文化公园天汉长街、沣滨水镇·诗经里、水秀天地、中贸广场、海上世界、大连中华城、南亚NEW  MALL。

　　接下来颁发的是2016中国最值得期待文旅商业项目，获奖的有：宝鸡石鼓文化城、延安万花旅游生态度假区、兰州中海广场、福建客家同元古镇、博泰城、滇池环球MALL、阳朔益田西街，贵阳·中铁佰分之1摩都。

　　刚才的颁奖对于各位获奖的项目以及企业来说是一份肯定也是一份认可，相信有了这份肯定和认可之后，今后他们在行业的发展当中一定会再接再励，守住自己的荣誉。今天的行业发展需要的是很多具有社会使命感，具有企业使命感领导人带领自己优秀的团队，在这个行业一直发展，一直探讨，一直为了行业的良性发展一直努力着，这样的奖项我们还会不断的评出优秀的项目以及优秀的企业。我相信我们的文化旅游商业项目的成功也是离不开各位开发企业的辛苦付出，也与文化品牌的支持息息相关，丰富的文化体验为项目也带来了更加多元化的元素。

　　下面我们要请出的是少林都市禅堂为大家带来本次演出，尽心编排的《少林禅武》。

　　精彩的表演我想各位看的非常的过瘾，少年强则国强，这样的一群少年用他们的每天的勤学苦练展示了少林工夫。

　　接下来要进行下一轮颁奖，我们要揭晓的是2016中国最具创新力文创文旅品牌，获奖的品牌有：精典泰迪熊主题乐园，19八3生活馆、新华书店曲江书城、玖的VR、花少爷的粥&饭、胡桃里音乐酒馆、玩物造志、拾翠、1911文创主题空间、少林都市禅堂，有请颁奖嘉宾陕西省商业联合会副秘书长刘雪，赢商控股董事总经理周斌。

　　接下来颁发的是，2016中国最具价值文旅商业运营机构，获奖的是：陕西文化旅游股份有限公司、赢盛中国、杭州星汇资产管理有限公司、盈石（中国）、深圳华纳文化（陕西）发展有限公司、北京汉博赢创商业管理有限公司、锦上添花装饰设计工程有限公司、重庆百斯特商业经营管理有限公司。

　　接下来我们邀请各位一起来欣赏一个非常具有陕西文化特色的歌曲，这首歌曲的名字叫做《陈仓老街》。说到陈仓老街，创作人我们不得不隆重的介绍一下，他是宝鸡文化形象大使，宝鸡美食文化大使，宝鸡第一键盘手，原创音乐人左东，原创音乐酒吧创始人，《陈仓老街》歌曲的创始人。他还有一个非常特别的称号，值得在音乐界传唱的是他是方言歌曲的创始人，让我们以热烈的掌声有请这位创作型歌手左东先生。

　　左东：

　　说到宝鸡，允许我多说两句，过去老街叫陈仓。主要打造1941年老宝鸡的景象，希望我们这个项目能够产生巨大的影响力，也希望这个项目能够完美的收官。宝鸡大家知道是西府，和西安的东府文化有一些区别。我怎么成为宝鸡文言文化的创始人，因为有一首歌是我创作的《你是谁》。我给大家简单的表演一下。
 
      最后一轮颁发的是，2016中国文化旅游商业地产领军人物奖，获奖的是天朗控股集团董事长孙茵，广州万达文化旅游城总经理刘玮，延安城市建设投资开发有限责任公司董事长董世民，陕西文化旅游股份有限公司董事长兼总经理邹林丰，云南诺仕达企业（集团）有限公司商业地产运营事业部总裁杨文宇，益田商业集团总裁王庆安，路劲产业集团商业地产副总裁王俊，上海证大房地产有限公司副总裁王锐。

　　主持人：恭喜以上获奖单位及领军人物，2016中国文化旅游商业地产节金鼎奖颁奖典礼到此圆满结束，在晚宴开始之前，有请本次活动的主办方代表，陕西省商业联合会常务副会长张永强、陕西省商业联合会副秘书长刘雪、赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲、赢商控股董事总经理周斌、赢商网陕西分公司总经理唐彬、赢商网陕西分公司执行董事萧华上台祝酒。

主持人：现在我宣布，2016中国文化旅游商业地产节精英晚宴正式开始，感谢各位的到来，希望大家度过一个美好的夜晚。
 

　　主持人：

　　2016中国文化旅游商业地产节金鼎颁奖盛典颁奖晚会正式开始，各位嘉宾用你们的掌声拉开颁奖晚会的帷幕。尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，亲爱的各行各业的精英和大咖们大家晚上好！欢迎莅临2016中国文化旅游商业地产节金鼎颁奖晚会现场，我是本次颁奖晚会主持人，希望我能陪伴各位渡过难忘的晚上时光，我谨代表会议的主办方赢商网、陕西省商业联合会对各位的大驾光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢。首先，让我们以热烈的掌声有请赢商网陕西分公司总经理唐彬先生上台致辞。

　　唐彬：

　　首先，今天站在这里真的非常激动，也非常的开心，因为我们大概通过了几个月的时间筹备2016年中国首届文旅商业地产节，对所有嘉宾和大咖，包括中国所有商业地产的朋友，欢迎你们来到西安，谢谢你们！

　　其实做这届中国商业地产节，发念是来源于一年半以前，这一年半我还比较刻苦，看了陕西省大概30、40个项目，通过看项目包括跟开发商、品牌商接触，我从他们的眼光里面看到了大概我们五年前，百货转型的时候那种眼神，我觉得这个行业总得有人为他做点事情。因为在中国现在文商旅热度之火，我有一个数据。在我们未来“十三五”期间，文化+旅游商业地产经济总量会达到占GDP15—18%，据相关统计2015年全国10亿以上的在建项目有2057个，50亿的在建旅游项目有404个，投资额100亿以上的旅游项目185个，这是一个非常非常庞大的数据，这个也是我们未来在文商旅做的天时。为什么选择陕西，我们跟总部也有一个商量，按理说这样一个全国性的年会可以放在北上广深，对于资源的整合，平台的架构会有帮助，陕西真的有它得天独厚的地理优势，首先我们是一个十三朝古都，这两年不管是春节联欢晚会，还包括十一届中国文化艺术节都放在这，一是有习大大的帮助，再一个陕西本身拥有大量的文化历史，包括人文。从十三朝古都再加上秦岭，秦岭带来了很多得天独厚自然资源优势，还有黄河流域的文明。我们吴总说你们就放在陕西。

　　我们筹备的过程挺不容易的，大家做购物中心相对来说是我们比较擅长的，文商旅的资源文商旅的品牌整合起来非常难，15个月之前，我们通过赢商网大数据把全国的文旅项目包括成长性的文创品牌，集中梳理了一下。虽然今天可以到会的文创品牌大概也就接近70家，真正我们说的文创品牌。经过我们两三个月梳理下来，量还大。但是也存在一个问题，我们的品牌基数远远跟不上现在我们这么多项目承载的东西。我相信通过这个大会，包括我们这次做了2016文旅商业地产节的颁奖，通过这一个事件在行业内树立一些人、项目、品牌，再次感谢大家，很激动。感谢我的同事，他们特别不容易，我的小伙伴们，他们大概这半个月没日没夜的干，再次向他们表示感谢，你们辛苦了！

　　最后，祝大家在西安吃的好，喝的好，玩的好。来年我相信第二届文商旅的地产节一定比今年办的更好，谢谢大家。

　　主持人：

　　未来得商场不是简单的在做品牌，不仅是产品，布景也要呈现。最后我想听刘总，赛格目前的效果在西安大家都有目共睹，从地下到楼上，每一次都有不同的变化，你有什么看法。

　　刘耀文：

　　非常高兴参加赢商网的会议，听了前面几位老师讲的，对我有很大的启发。人要多学习才能进步。文以载商，旅见不凡确实非常好。

　　我想问一下各位朋友去过小寨赛格的举手，都是我们的上帝。既然大家去过，就结合我们赛格给大家分享一下，过多的理论的东西也没有时间讲，我讲点实践，最后解决问题。

　　 对于我来讲就两个，任何复杂的问题都要用一个简单的方法解决掉，我们怎么简单？今天结合中国文化旅游商业地产节这几个字讲讲赛格，所个购物中心首先是商业地产项目，跟旅游文化有没有关系？其实文化旅游有密切的关系。我把我们这个项目定位在文化旅游商业地产的项目，为什么这么说？我们先从两个关键问题来说，什么是文化？我也在思考，百度查了一下。文化就是文明的基础，文明的基础是文化。文化我理解是文明的进化，我们人类文明的进化就是文化。我们做商业的它的商业的文明一定有一个计划，我们从1.0也好，2.0也好，到5.0，是一个商业文明的进化。我们在做购物中心的时候，我们就在想我们在西安，西安未来定位成国际化大都市，一定要做国际性的能代表当地文明进化程度的购物中心。比如说我们有很多外地朋友，比如说大家到西安了，西安到底是国际化大都市还是比较落后的城市，其实到了一个商业购物中心，到综合体一看就比较清楚了。比如说我们西安人民的服饰水平，实际上行为是否文明，其实一个购物中心代表了这个城市的文明程度。我们本着这个想法来做购物中心，这个购物中心基本上全世界优秀的购物中心我们派我们的考察团队都去过，我们发现我们必须创造一个更加领先的更加文明进化的购物中心。这个购物中心一定是从文明开始，而不是一个落后的购物中心。国内大部分的商业体简单的说50%是建筑垃圾，拆了很可惜是固定资产没有办法拆，但是又占了大量的土地，浪费了大量的社会资源。在这里可能有很多开发商，包括很多文旅项目，我们在设计阶段一定要有领先的思维，要有文明进化的思维，而不是照办照抄，也许你抄的东西已经落后了，如果你再复制就会成为社会的建筑垃圾。包括文旅小镇，可能未来花了很多钱就是建筑垃圾，处理很麻烦。一定要站在这个时代，未来实体商业向什么地方发展，我们要思考这样的问题。

　　  讲到旅游，13年招商的时候我们有一个小创意，购物就是一场旅行。我们在做这个项目的时候，就在购物中心设置了一个景观，一个瀑布。我们把山里面的石头搬过来，又用了植物，创造了在室内可以看到的自然景观，看到瀑布有回到大自然的感觉，这是场景设计。每个人想到旅游都很快乐，我们还在思考一个问题，你做项目的时候，你要想为什么消费者要到你这里来，你要给消费者简单的理由，消费者不可能都是专家，你要给他一个简单的理由，为什么他要到你这来购物消费，如果你不能解决这个问题，你不敢给项目投资，一定会损失很大。消费者为什么到你这，你要给消费者一个充分的理由。我们赛格核心理念就是以消费者为核心，所有的决策研究一个问题，消费者是不是需要，如果不需要就要把这个东西砍掉，无论他是世界上多好的产品，如果消费者不喜欢我们也不需要。我们一定不是以产品为核心，一定以顾客为核心，每年在以30%的速度在调整。以消费者为核心，不能以招商或者商品为核心，这就错了。因为任何一个商品都会被淘汰掉，今天再好的产品随着市场的竞争都有可能被淘汰，所以以产品为核心的招商已经落后了一步，我们是以顾客导向，以消费者为核心的运营体系，招商体系。其实我简单的说，我们赛格定位就三个产品，当然三个产品都是无形的，第一是快乐，第二是赞美，第三是时尚，我们招商的时候，所有的品牌所有的商家是否能够消费者带来快乐，这个品牌这个产品能给顾客带来快乐这是最基本的。第二是赞美，我们发现在消费者购物的时候，其实并不是为了买这个产品而买产品，他完全是一种体验。比如女士购物，女士到第一个商店，营业员开始赞美她，女士不太相信，到第二个商店也不太相信，到第三个商店之后绝对相信自己是世界上最漂亮的身材是最好的。女士到商场绝对不是购买产品，一定是为了获得赞美，如果一个女士一个月不逛商场肯定会吃点什么东西，如果心情不好就是没有逛商场，我们要营造商业氛围，不是销售产品的氛围，一定是给顾客带来快乐和赞美，还有一点就是时尚。不管多大年龄，最害怕是跟不上时尚，西安分了两部分人群，一部分是时尚人群，去过赛格的是时尚人群，没有去过的是非时尚人群，我们基本这样划分顾客的。今天因为时间原因，我就分享到这里，谢谢大家！

　　主持人：

　　我进到他的商场到底要具备什么，他讲的很清楚了。有陈说做餐饮要有三个条件，一是好吃，二是价格便宜不便宜，三是操作快不快。每一个行业不管从哪一个角度来看都是一样的，创造快乐、时尚、美。大家都觉得我们很好，只是说在每一个场合定位中是不是配合，两个吻合度是不是够。文创是一个手段是一个新的东西，但是它适合不适合每一个商场，不得而知。不管是艺术、平台，一定要站在消费者的平台量身订作。

　　 第二，对传统的东西跟新兴引进来的商品，在整个商场之中你的配比应该怎么配比较或，这是很多品牌商想了解的，到底怎么配比较好，可以配起来之后对传统的东西也不会受影响，新的东西又可以发展成主力。规划应该怎么规划，占比应该是如何占比的？

　　杨修铨：

　　专业来讲我们ND计划，商品企划的概念。所谓的定位和市场上面的趋势发展的观察，大量的调查。我看到很多的招商，基本上都说我们这个地方餐饮占了60%，剩下40%，文创好像没有。基本上该有的品牌都有，不该有的品牌找他来也没有用。这样子粗糙的招商计划，组合百分比没有一定的数字，刚刚主持人提到了。我当初在97年接手西门町商圈计划，店家都是私有财产，老板租给谁是他们自己决定的。后来因为老人消费多，会有西餐厅，老伯伯会消费的产品。我进去的时候发现这个不对，他们的产品租金不高，另外你产品的提供者逐渐调令的课程，必须要做次文化。比如以台币来讲，大人来消费最少花两千块钱，小孩子最多花五百块钱。什么叫做年轻人要的，我抓了两个主轴，我们有一个商品各自配伍，品牌的组合一点准都没有，反而是填补了后面的空缺。我们发现在这个地方有三种人，流浪汉、流氓、小流氓，我把三种人赶走，变成了涂鸦街。

　　主持人：

　　当商场还没有开始之前规划的很好，做什么事情做什么东西，有一天这个点做好了之后，反过来不是每一个品牌想进来都能进来。目前赛格举现在所知要招标，每一个商店到期要投标。

　　刘耀文：

　　我们要排队。

　　主持人：

　　商家为什么进去，经过他们努力调整，从停车的方便，增加很多视角的感觉，这些努力是大家看不到的，创造这个价值，创造人家没有的感觉，每一步在成长。面对像新兴的东西，每一样产品都有自己的故事自己的主题，可是我们回到冥思，很多人说我要做文创味道做的很浓，我们看了K11，也会考虑自己的地方方向能不能做好。文创关联性很紧密，从艺术的角度来讲，文创跟艺术跟未来得发展之中的理解怎么结合，还是觉得做不好没有调性，以后要做的是很低才能吸引很多人。想听听郭总的看法。

　　郭曦：

　　首先在传统上大家会认为艺术特别高，因为以前的展示方式都是在美术馆，四面白墙，挂着画你得仰望，实际上艺术真的那么高吗？不一定，当艺术走到当代艺术以后，跟以前的表达形式不一样，不仅是满足视觉上的感觉。我们在商场做的内容不仅是雕塑还有很多装置，另外我们还把艺术家演绎出来的很有意思的事情。比如你和你太太何钊的合影可以做成一杯饮料，有你们两个人气息和味道，再往下发展这杯饮料贴上你们的照片就可以变成你们的品牌，可以在结婚纪念日送人，这也是一个艺术作品。另外，告白，一个男生想跟一个女生告白，直接说的时候很尴尬，我们把他的告白通过3D打印做成艺术品，是一个雕塑品，每天打不同的告白，你想知道可以把你的告白放出来，把艺术更多的大众化。

　　 刚才谈到很多商场氛围，如果在商场里面做简单的一个生活馆，对商场没有什么作用。我们在做什么？刚才张总提高，芳草地是在商业里面加进去非常好的例子，没有那么多开发商都有黄老板这样的能力，需要专业的机构来帮助，我们给很多商业机构做了大量的艺术解决方案，可以让商品非常有艺术范。第二，可以找到芳草地做不到的，芳草地从开业到现在艺术作品没有什么太大的变化，黄老板有钱了可以增加几件，没有大量的替换。对于我们来讲可以给商家更换氛围。光有这个没有艺术活动不行，我们会根据商场每一次的推广活动加进艺术氛围，不仅我们有艺术范整个商业都有艺术犯。

　　主持人：

　　文创大家都能感觉到，文创在这几年慢慢侵蚀到我们的思想。文创是结合在我们生活当中一步一步走过来，从静态的文化展示以外还有很多的动态。很多商场会搬出今天是美国文化界、日本韩国界，除了展示衣服，还有文化的表演舞蹈，甚至有一些小东西。这些都属于文化创意，今天只要创造出自己的价值和立场，今天从品牌商部分，从内容商提供部分等都提出了自己的见解。最重要的是他们必须要做出一个东西，他们不是盲目的，不是抄袭的，慢慢发展创造出未来，他们客人需要什么，我们可以提供什么，我需要什么品牌进来。最后，让每位嘉宾一句话心中对文创产业未来商业模式可以创造怎么样加分的动作，或者怎么样做更好。

　　杨修铨：

　　不过是生活，真的很简单。

　　郭曦：

　　我们一直在做的就是让艺术走进生活。

　　刘总：

　　把创意产品接地气。 我们做的是想要艺术走进千家万户，一是接地气，二是高于生活还原生活本身。我们做的如何让艺术走进生活做设计。

　　刘耀文：

　　没有文化的商业都很危险。

　　主持人：

　　感谢行业的大咖，在台上为我们进行得这一轮思维的碰撞，我相信在各位分享的过程中，每个人都会有一种脑洞大开的感觉，就像刚才最后的环节每一位嘉宾分享的一样，主持人有一点点感觉分享一下，艺术高于生活，但是来源于生活，今天来到这里每个人全程听完我们每位嘉宾的演讲，以及我们两轮的微论坛之后，每一个人想要在这个会议当中得到的东西有不同，可能有人感觉到了创新很重要，有人觉得跨界很重要，当然还有更多的企业的领袖认为艺术和商业怎样更好的融合更加重要，或者您还想要获得的更多，我想今天各位都得到了自己想要得到的东西。接下来进行今天非常重要的战略签署仪式环节，非常感谢各位大咖亲临，感谢所有走上舞台进行演讲的各位嘉宾，以及在微论坛带来非常精彩的个人见解的嘉宾，非常感谢活动的主办方赢商网为我们搭建了一个专业的平台，可以让各路的大咖共同交流你们的经验，让我们这个行业所有的精英都可以在平台上找到您所需要的一切问题的答案，接下来的环节请出嘉宾进行战略签约仪式。

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与陕西文化旅游股份有限公司代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与曲文商集团代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与西咸新区茯茶镇文化产业集团有限公司代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与玖的VR代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与深圳华纳文化（陕西）发展有限公司代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与曲江盛锦商业服务管理有限公司代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与少林都市禅堂代表进行签约

　　赢商网陕西分公司总经理唐彬与甘肃重邦置业有限公司代表进行签约

　　 感谢各位对中国文化旅游商业地产的专注和对赢商网的支持，随着战略签约仪式的完成，2016中国文化旅游商业地产节活动至此圆满结束！感谢诸位的莅临，接下来，请大家移步位于酒店负一层的品牌洽谈分会场，与数十家家文创文旅特色品牌商代表进行面对面的洽谈沟通，我们的颁奖晚宴将于18:00同样在这个场地正式开始，再次感谢各位的留守与聆听，中国文化旅游商业地产节，我们晚宴再见！

　　主持人：

　　我做的东西不是盲目的，而是需求再需求。为什么他会喜欢？因为大数据的支持，这个东西推出来这个地方可以实现他的价值，刘总分享了很多。请张总分享一下泰迪熊公司心中的梦。

　　张总：

　　本身我们也是一家台湾公司，我们拿了精典泰迪品牌的著作权，是英国的品牌，我们买断了。原来我们只做儿童服装，在大陆做了十年，在台湾做了44年，我们在传统行业没有太大的出路，公司在14年的时候，定向转向，转向儿童的吃喝玩乐产业。我们公司主要是针对现在经济的三个特点来主抓泰迪熊落地的项目。现在因为是一个IP时代，大家都说IP很重要，这个IP怎么与现在的商业体也好，或者是我们的文创园区相结合是一个难点。我们主要抓了两项，第一项我们泰迪熊与当地的文化结合，另外是中西方文化的碰撞。打个比方，今天来到西安古都，我们泰迪熊就推到兵马俑熊，上次在青岛开会，我们在山东那边推出了孔子熊，在福建厦门推出了马祖熊，在云南，云南有12个少数民族就推出了12个少数民族的熊，找到了在当地落地的契合点。第二项主抓了大众的体验感，是全方位的体验感，包括在里面玩的舒服不舒服，高兴不高兴。包括待的环境范围好不好，包括环境的打造方面都有替家长想到。孩子可能单独来场地自己玩，有的家庭是孩子和家长来玩，能不能提供一个家长也满意，小孩子放在乐园里玩的不亦乐乎，家长没有地方去没有地方待，我们从外围的环境给家长打造了有聊天、购物、看书、思考的地方，一般我们的主题乐园叫小综合体。打造吃喝娱乐住行，也满足家长在里面的需求，包括他的购物、餐饮、娱乐部分。包括乐园场地之内想到给家长留出聊天、充电的地方。第三项现在是粉丝经济，粉丝很了不得，从吃穿用都爱用这个东西，我们这个IP开发了很多周边产品，包括有刷牙的牙具，有帽子、小熊，周边的文化用品，包括小朋友的书具、文具都有打造，让环境变成一个生活常态化的场所。现在整个的IP时代，并不是简单的形象拿过来就可以用，要结合很多当地现有的或者大家需求的东西，我们用它给大家打造出来一个当地的比较接地气的项目，我感觉推进起来比较顺利。

　　主持人：

　　谢谢张总的分享。把当地的元素结合起来，加上里面创新细节的部分，真的非常好。请王总，帮我们分析一下。

　　王海涛：

　　 感谢赢商网给我这样的机会，我是临时插进来的嘉宾，张总刚才文化IP话题我接着讲，我是西安美院学艺术的。我的朋友刘峰的公司上市，连续六年做央视春晚的灯光秀和舞台背景，他们在六年的过程中，每一个节目都是他们在幕後做的创意，包括今年在西安的城墙，包括大唐芙蓉园两场晚会也完成了。去年也成功上市了功成名就，他觉得挺累的。他说我们做这个事情非常没有成就感，我说为什么？做完了一档节目之后没有办法延续，这个文化IP没有办法深度开发，他说他今年要转型，他要上市，他的团队很成熟。去年我们商量做一些尝试，我们去年做儿童剧目小剧场演出，去年编排了五个剧目分别上演了绿野仙踪和艾丽斯漫游仙境，不存在太多的版权问题，我们可以把国内最优秀的导演、舞美、灯光秀等结合在一起打造儿童剧。各位家长都有感受，周末看儿童剧场的剧目，环境非常简陋，而且整个的编排多少年没有变化。我们就找准了类似这样的痛点，计划在国内的一线商场里面做艺术+的儿童小剧场。面积从一千平米一直到两千不等，为什么叫艺术+？我们的孩子可以在舞蹈上成为核心的演员，我们有专门的编导，专门的服装、道具，上演一台精彩的儿童剧。同时儿童剧演出的时候也分A角B角，也可以在各地市有选拔，产生的连带的商业机会非常可观，同时商业综合体人气的拉动和商业的消费找到了突破。儿童剧的演出在传统行业中已经慢慢被淡忘，我们把它拉出来，在儿童剧演出的过程中，纯英文的舞台剧在剧场可能会切换成艺术的培养，舞蹈也好，绘画也好，在小剧场的切换中可以变成继续学习的空间。

我们计划在商场中打造的聚焦出来的文化产品，同时我们对儿童继续成长教育做了深度的挖掘，对大数据的研究。从硅谷请了做大数据的专家，他会对儿童的行为、活动，对色彩的敏感程度，对语言的表达，综合评测。把这些大数据定期分析，孩子只要到我们的剧场就会有很多的数据反馈过来，在阶段时间里面，半年一年，会给其他一个完整的评测报告，对他的艺术修养、语言表达、综合素养会有评价报告，指导孩子更好的成长，因材施教，让社会资源可以在他身上有一个非常精准的服务。这也是在新的商业环境中计划做的正在成型的项目，我们现在已经在上海浦东，当时在世博会两个会场中间先做出来在上海的儿童剧场也会做一些缩小版，我是做设计师出身，我们会对商场评测，商场传统的空间、梁柱的评测会做出业态出来。前期研究的时候，我同学说可以做儿童餐其他的衍生品等等，我说当下侧重点还是把自己的本业做好，商业综合体中有太多的餐饮企业，核心驱动如果做足了对商场来说也是非常好的贡献，这是我对文化跟商业结合，我们最近一段时间做的思考和成果，跟各位做一些简单的分享，谢谢。

　　主持人：

　　 郭总能把商场艺术结合的非常好，这是创新部分。听一下刘总的看法。从商品的角度，接触终端创作方面，你们的商业模式是什么？

　　刘志刚：

　　 感谢大家从早上一直坚持到这个时候，我们品牌成立也知道6年的历史，我们6年都是在不断的探索和创新创意的过程。19八3属于创意产品集合的业态。我谈一下直面消费者的感受，6年前做19八3的时候是一片空白，随着GDP高速增长，在消费者当中一定会有一部分消费者需要个性消费需求的产品，我们就朝着这个大方向在琢磨。当时做这个领域的时候，唯一借鉴的品牌是疯果，我们在学习疯果，他是国内第一家也是唯一一家在全国做了几个连锁的创新产品的结合店。做了一段时间后发现不太行，根据五六年对市场做了分类，我觉得市场大家往往往里面加，我简单划为三个部分。第一，伪创意，并不是真正的创意，尤其是创意产品，更多的走的是性价比的线路，客单价可能在10块。这个领域我们不作为参考。第二，大众创意，大众创意定位是大众、学生人群，创意的点很容易被模仿，你刚推出新的产品很快市场上就泛滥了，切入门槛低。今天为止这个领域的品牌很多了，其实19八3也没把他们作为竞争对手，我们从12年坚决的走了现在的路。我们定位的是品质创意的中高领域，我讲品质创意分为两部分，一是品位二是质量。先谈质量。

从产品的组合来说，前面聊的几类，像刚才聊的大众创意，他们的单价在50—100，我们定位的客单达到200—300。品味，购物中心5.0精神需求，我这几年走的路一直挖掘精神层面的东西，我们希望提供的不单单是设计师产品，更多是想法。我举一个例子在19八3里面前几年最火的产品是鲨鱼包，设计师初衷就是为了保护鲨鱼，因为会破坏海洋生态的平衡，为了鱼翅的经济利益。我们为什么保护鲨鱼？其实这么传递以后发现两个巨大的变化，一是鲨鱼系列的产品销售急剧上升。我们受到启发一直在精神层面不断的挖掘，19八3是往两个方向走，刚刚聊的是产品方面的差异性，我们把公益作为自己的文化内涵，我们称为时尚工艺，可能传统的公益带动大家捐钱捐物，而我们是带来公益的知识，比如保护鲨鱼就是很冷门的。甚至邀请各个城市的会员代表一起参与到这个事情来，我们称为时尚的公益，不需要你掏钱，你只要认同这个理念，去坚持影响身边的人就可以了。大家在19八3门店能看到保护动物的嵌入，动物保护长廊，鲨鱼门头，每一个产品标签上都会加入动物保护的标签。顾客进入就会受到冲击，为什么这么多动物保护的概念，我们设计师的产品绝对不会接受真皮产品，我们是把这样的理念融进去，更多的把设计师的理念推出来。从产品集合的业态到有精神追求有精神内涵的品牌，或者说从这样一个转变到今天为止，我们会员消费从70%提高到91%，我们会员超过了100万，我们在自己的微信做任何一次推广都会有大量的受众去，这是我讲的精神层面19八3自己创新的方面。

　   还有两点，我们坚持做自营，绝对不加盟。第三我们稳步发展，保证品质，商业合作伙伴都是行业里面的佼佼者。做这个是比较复杂的事情，每一个店里的产品是上千种，我们正常一家门店品种达到了两千，大一点的达到了五千，这么多的品类怎么规划？这是我们核心竞争力的地方。我们简单的分享一点，我们实现了所有的品类都是系统分类，解决了库存周转的部分。刚才我聊的大众创业也好，新兴品牌也好，很难目前找到盈利模式，我刚才讲的就是很重要的一块，我们这块通过自己开发解决了问题，我们是六年磨一剑。三年以后才有进展，到今天货币流动，全部让系统参与创造，全部来自于大数据。我装了客流计数器，不单是识别人数还要识别男女，在数据层面我们下了很多工夫。

　　聊一下线上部分，19八3到目前为止，还有一个体验消费以这个为核心，目前为止19八3还是以线下为主的创意产品的自主品牌。线上我们也没有放弃，我们自己做过一个分析，我们的创意建立在品味和质量上，设计师要求很高，主要来自于港台，内地的比例有上升，包括国外占了15%。一个真正好的设计，一个材料非常好的设计，你要到现场去理解，是体验的过程，不可能通过鼠标买过来。我们现在的微信平台和自己开发的APP，作为线上的工具，给会员提供多种选择，我们就有这种便利性。他只要我们的APP，店里选完，通过APP一交，我们不会形成线上销售，无非是我们线上有他的地址，他可以先去别的地方，我们可以把东西送到你家里。我们目前把线上作为一个方便我们顾客的工具，我们线上也在挖掘，有限有一些产品像粉丝热爱的产品更适合在线上推，微信关注的人数也在急剧增加。我们在10月份刚开了一家生活馆，应该是我们最高端的店，首次把书带进来，我们做书的方式不想跟现在的书店一样，我们更多的做一些帮大家推荐去选择的业态，关于生活馆有机会我们再详细聊。刚才聊的是19八3六年来走的路，直营门店目前超过了100家。

　　主持人：

　　感谢吕总精彩的演讲，本次高峰论坛所有的演讲部分已经告一段落，我相信在所有的演讲的过程中，每个人看事情的角度，看待这段分享的角度不同，得到的总结有不同。这里主持人希望各位不虚此行，可以在今天找到自己想要找到的答案。接下来要进行得就是我们第二轮微论坛的环节，相信各位在一整天所有行业专家分享过程中，每个人都在深深的思索各自在自己的领域当中未来得发展之路，各位一定受益良多，也意犹未尽，让我们进行第二轮微论坛。感谢西咸新区茯茶镇对微论坛环节的支持。接下来请出本轮微论坛的主持人金辉集团西安商业总经理郑孟哲。同时我们要请到各位对话嘉宾，台湾易展管理顾问有限公司董事长杨修铨、西安赛格国际购物中心董事长刘耀文、北京德美自在文化创意有限公司总经理郭曦、派伍德（TWD）建筑设计咨询公司合伙人王海涛、19八3生活馆常务副总经理刘志刚、精典泰迪熊主题乐园运营总监张念庆。

　　主持人：

　　 大家下午好，今天非常高兴有这个机会能够参加今天微论坛，从1.0到5.0大家听了很多，去年赢商网讨论了一些购物中心如何突破，我记得很多人一直说我们做很多体验业态，有人说我要增加很多餐饮业态，要增加很多互动的环节。但是很少人把这个落地，今天论坛开始之前，之前的分享之中大家听的很清楚，文化体验创新，从心理，从冲击的地位，从创造需求、创造价值，让人心中产生互动的商场，就是我们今天所谓的文化推动新型商业模式的方向。

　　大家都知道，目前购物中心同质化非常严重，文创产业在经历之中，大家好像看到了一个希望，我怀念小时候曾经有的小却幸。咖啡厅也做进来，儿童业态也慢慢增加进来了，方方面面的书店，我只要开购物中心这就是标配，但是我们要如何突破现有的范围？

　　杨修铨：

　　我借台湾一位身体残障的演说家说的，向没有借有。一列火车除了座椅除了厕所，它还可以有什么？应该说它没有什么？我可不可以有一张床。这是欧洲一列火车的策划，他们把火车没有的借来变成我有，当我有你没有他就捷足先登了。向没有借有，包括我刚才说的，我们在商品组织上会做需求调查，我们要做招商计划，开始找这些。跟过去做的不一样，我们有什么品牌，品牌列出来。现在不一样，必须要寻找生活体验理念消费者消费的趋势。他们没有的你借过来，通过IP的打造，这个可以做参考，向没有借有。

　　主持人：

　　谢谢杨总，人无我有，人有我就开始转。听一下郭总分析一下，从你艺术品角度怎么看待这个问题。

　　郭曦：

　　在现在的商业项目里面，艺术很难做。在中国的艺术发展包括中国的艺术买卖艺术拍卖的市场里，机构非常小，大部分是传统画廊，带领了几十个艺术家，没有办法把所有的艺术能量融合在一起。刚好我们所在的企业是一个以金融为背景入手的艺术，叫做全产业链的艺术文化公司，我们现在的合作艺术家超过三千名以上，有非常大的背景。让我们能够做跨界，这是第一个必要的条件。另外还有艺术服务。

　　第二，今天讲了很多项目我都有幸参加，长城脚下的公社，后来我到中粮做了一些商业地产，我又喜欢艺术就把艺术和地产做了跨界。今天讲的5.0理论，包括现在的消费进入体验时代，第一个词是体验，第二是社交，第三是商业里面我们要打造的是自我价值实现的目标，但是怎么达到？这是我们要做的内容。我们刚才说泰国的项目，并不是把商品按照传统的，比如说你的每一个品牌分开，我们做商场做的什么内容？我们叫做艺术杂拌，把所有的东西打散揉在一块，像揉面一样里面加了葵花子、果仁揉在一起。我们也会落户在西安，当时跟吴总谈项目的时候，吴总非常激动，一下就把拉进来了。我们会在西安做一个相对比较新的业态，业态面积不大，1500平米承载10项内容，把体验、客户更多的时间留在这里。比如大家去咖啡厅有个座椅和桌子，除了很正式的事你不太愿意在里面待着。你进去以后眼睛里面可以看到的艺术品，同时像葛优那么坐。从另外一个角度，比如说某一些商业机构做得时候会引进一个美术馆，美术馆对商业的拉动并没有很大。刚才有一个例子，一个艺术展览吸引30万人，但是对商业的提升有多少？看完展览我就原路返回了，没有艺术营销，没有想法在商场里逛。

　　这是一个比较好的案例，日本的六本木新城，现在应该在4.0左右的版本综合体。简单来说，本来是电视台的改造项目，考虑到了居民和文化艺术生活消费的需要，他有意设置了旅游的文化空间，设置了艺术空间，也设置了环境空间，使大家整个的居住环境和人的精神生活消费能够在这个社区里得到满足。这是项目的整体图，下面是电视台的重建项目，他有商业大厦有写字楼。中间的环节可以看到，基本上都是文化的附属设施，包括艺术馆，这个空间常年做艺术活动，这样就打造了综合体的艺术气氛。

　　讲到艺术地产，就讲K11，最早的了解是2014年夏天接近5万人的莫奈展览，投资者对艺术行业非常有研究，而且是个资深的藏家。他把商业综合体打造成艺术体验中心和艺术购物中心的元素，他把互动的艺术乐园和购物的体验多元化的文化社区，把艺术欣赏、人文体验、自然景观重新结合起来，并不要求有很多的店，相对他把文化内容的植入和文化艺术消费作为主要要考虑的内容，使他在淮海路商业空间里面独树一帜。

　　我们应该关注什么？互联网对大家的消费习惯，消费心理有了巨大的改变，现在面临的时代，做商业的人必然要面临的时代。从用户和消费者来说，整个的消费过程更大程度上依赖于互联网移动设备，实体商业空间吸引力在哪？我们都需要认真的思考的源头性的问题。这些用户往往会通过什么样的工具跟商业和购买行为产生连接。终端设备我们知道是手机，手机上面有APP还有移动支付，使得在设备购物非常便捷，对我们的实体购物产生了很大的冲击，大家说的冲击主要来自于这里。当APP，大量的人员在线上购买，无疑当中把自己的数据在这个平台的后台，大数据在汇总。我们怎么利用这个事情？我今天早上第一个听的讲课，由赢商网讲大数据，他们通过大数据发布的信息，从大数据抓住了很多非常有价值的信息。对大数据仔细的分析挖掘人的消费心理，消费习惯，消费文化的变迁，也许对于我们商业版块业态的设计产生反哺作用。进入式的体验式，当顾客进入综合体的时候，被气氛所感染。大家去过的主题公园可能都有感受，你进到场景的时候你会感到独特的氛围的影响，大家在故宫买东西，买到家可能就后悔了，没有什么用，典型的场景式的消费。

　　刚才在大数据分析里面讲到了亲子，我们的数据体现了亲子在这几年已经到商业接近20%的份额体现。我们有三个案例，一是情景营销的最大化，针对亲子的，这是重庆的万象城，通过各种活动，尤其是像日本场景的营造，为小朋友在超市的购物或者娱乐形成场景的体验，带动消费。二是大热IP快速变现，在上海红桥的海丰城，哪一个电影热卖，会在这个场景下做快速的商业的安排，被IP所吸引的粉丝群到商业综合体进行购买。第三，IP+运动，这是广州宝泰购物广场，这些都对孩子可以说是无法抵抗的有活力，由此拖动了亲自类的商业业态的变化。

　　这个产品每次讲到商业都会讲到的，把文化有关的业态全部整合在里面，你发现每一层，每一个布局其实非常讲究，并没有像传统的商业，这个片区专门买书，实际上通过人和书和商品产品连接。布展里面把生活的方式，把书作为一个人连接生活方式重新进行布展，确实非常有意思的尝试。

　　无印良品同样是这样的思路，只是说方向不太一样。这个是法国的一个品牌，轻奢的品牌。法国是艺术最浪漫的城市，现在做的商场，最大的特点是除了自己的产品以外引入了很多文化艺术的活动在里面，音乐、摄影、电影全部植入进来，甚至发行了艺术期刊。你看了他的业态很明确的感觉到瞄准的顾客群就是对电影、音乐和艺术活动感兴趣的客流。

　　这是英国的购物中心，韦斯特菲尔德购物中心，它在线上，移动应用把刚才说的大数据进行精准的分析以后，线上线下进行融合，从顾客的管理，数字的搜索，导流，商业行为进行创造数字化的体验，进行引流。第二，它的创新在于，他是第一家把创业中心，国内很多时候会叫双创中心，搬到购物中心。传统的概念双创，企业肯定找一些旧的厂房改造的地方，或者城乡结合部的地方找文创。他大胆的把文创设计搬到市中心，让我们消费者跟产品的创造者直接进行交流，能够形成所谓量身打造的消费的体验。

　　还有两点非常有意思，商场有15个餐饮品牌，8个是固定的，7个不固定，每个月都会做调整，你到这个地方来每个月都会有新的东西，具体怎么做在国内能不能实现。实际上他把每一个空间做成流动性的固定的概念，他是希望通过商家流动性，主动的流动，而不是被动的离开商城，吸引新的客流。大家都说消费式体验，有多少人关心消费者购物的习惯和小需求，比如说信号发生器，买东西很多的人他有一个小的信号发射器，他一按保安就会立即过来，帮他拿东西。他就空手了，他就可以继续在商场逛。这个小小的细节更多的增加了人在空间里逗留的时间。总共有70多项服务内容，这个商业综合体场景设计非常具有艺术化，我也看到了国内的商场里面进驻每一个商家的时候都有自己的品牌和标志，他无疑当中把空间视觉形象切的七零八落。这是泰国的SIAM  DISCOVERY的购物中心，完全用了视觉艺术的手法。大家看到里面的场景，如果别人不说，以为进入了艺廊。这个吸引什么？吸引现代的年轻人，年轻人比较有设计感比较活跃，从这个地方营造。具体内容更多了，这里的产品不受特定的品牌和最专业的设计所制约，完全打散。并没有说这个小空间一定是某一个品牌，是进行总体布局以后，你的商品可以自由的摆卖。从你进入商场人的消费习惯，也许你走的累的时候旁边刚好有个卖咖啡的，他从人踏进购物中心开始，就考虑你的消费习惯。

　　顾客可以对商品进行选择试用，找到一个最符合他的。现在有一个虚拟试衣服，等等高科技的手段全部在系统里面积聚在一起，他的口号是，来吧，让我们一起来玩吧，而不是让我们一起消费吧。从我们艺术，艺术空间的发展可以看成地产+艺术+文创+互联网的综合，艺术是给人一种高雅环境的营造和心理消费的需求，而文创是把艺术拉下神坛，跟消费结合必然的枢纽，最后是互联网，对于消费习惯精准的研究推送给客人。商场未来的发展，一个是文化系统，二是经营系统，文化系统是打开消费者与文化商业的连接器。从线上到线下。用七个指标评估是不是满足进入的顾客更高层次的需求，如果满足了就可以进入商业系统，就有可能产生收益，能够成就文创商户和商业的共同体，共同发展，谢谢大家。

　　吕文：

　　谢谢各位，经过一个上午包括刚才非常精彩的演讲，可能大家脑子里都塞的满满的。大会安排我在分享环节最后发言挺有压力的，这个行业很多最新的观点，还有一些实战优秀的案例在前面的专家学者还有我们的前辈同行们都是已经有很多的分享，我很有压力，我不知道还能讲什么。我今天希望给大家从另外一个角度解读一下商业空间或者文旅地产，我们从人的角度思考这个问题。不管你是商业地产还是文旅地产，最后的买单者都是消费者，他有情感性和心理性的需求，能带来什么消费形式的改变，这是引领我们进行创新的思维方式。我给大家分享题目叫做审美消费——商业空间的艺术表达。我有四个部分，第一，前言。对消费市场环境变迁做一个简单的论述，我们分享三个方向，包括艺术地产、艺术产业街区、艺术商业综合体成功的案例。建议大家更加关注第四部分，有国际的案例可能对我们做商业地产会有颠覆性的想法，这个是不是在中国完全能够适应，我们还需要进一步探索。

　　我们看一个非常经典的建筑，现代实验性艺术地产的开山鼻祖，泡泡屋，颠覆了建筑学的概念，几乎没有直线的线条，彻头彻尾是个圆形的。它现在并没有做大型超市这种地产，举办各种时尚活动的物业，这个也是有收入的，不是传统意义商业的概念，是艺术体验的中心，并且带来消费和收入。

　　既然是商业地产，核心就是再一个商业，它是一个流通环节，必然存在服务和产品。大家到一个商店里面去仔细看，无外乎两种情况，要么卖各种各样的商品，要么提供服务。随着消费的逐步升级，零售业在脱胎换骨，体验为王成为主流。商业空间当一个人生活的时候，除了家和办公室以外，他比较多的有可能聚集在一起空间是什么？是现在的商业空间，有一种思路把商业中心打造成一个除工作和家庭以外的第三个生活空间，我们叫复合式风格空间。当办公室商场住宅区成为人主要的切换空间的时候，从产品消费转向了服务消费。满足消费者商品需求的时候，更多的利用设施空间，还有景观的营造，以及丰富多彩的内容，作为演出和展览活动，长时间的使消费者和顾客留在这个空间里，时间越长可能产生更多的消费可能性越高。传统的购物目标比较明确，看到这个商品最多实验一下就走了，我们通过和艺术和文化的结合，人在这里感到幸福感，延长他逗留的时间，引导激发他产生更多的消费。

　　这是14年做的地产方面的调研，可能跟传统概念不太一样，有很多人认为商业投资优于住宅地产，也认为商业地产需要做结构性的调查，业态也需要不断的升级吸引更多的人。我认为核心是住宅卖不出去，就在手上，作为一个商业地产来说往往不能单独卖的时候，很多情况是持有型物业，资产价值非常低。他有很好的现金流的时候，资产本身有一个很高的估价。做商业开发的地产商或者是我们的商业地产肯定要考虑现金流的问题，基于资产价值的考虑。为什么说商业地产有很好的发展空间，因为消费群体消费结构和习惯发生变化，从过去购买商品消费品为主，变成一个文化、娱乐、体验式的消费需求扩充，人的社交的需求在扩充，这些需求消费也需要在场景下完成。为商业内容的植入，提供服务的内容开拓了新的想法，我们不再注意力集中到提供产品，而是谁进到商业综合体，他的精神、心理、情感消费是什么。或者在综合体能给他提供一个场景。

　　这个还是同样的报告，简单的罗列了从开发商和顾客感觉新的综合体，希望在里面植入的内容，消费者结构更加的多元化，非购物类的消费消费的比例在逐步攀升，从开发商的调研问卷来看，目前餐饮、娱乐、休闲服务类的消费比重总的面积超出了购物。我们这次在西安，我们去了一下赛格。赛格购物中心，它的餐饮面积也挺大占10%左右，人流非常旺盛，我一看会觉得很奇怪的业态，为什么这个情况在西安会有。我找了一下原因，我看到了非常明显的例子，车辆的停靠，交通的便利非常优秀。旁边是一个螺旋式的户外停车场，11层楼，我们7、8点到的时候车子停到11楼。从这个角度来说给我们一个启发，当一个顾客进到商场的时候，消费体验不是进到商场开始，可能是去的路上，停车方便。去一个地方停车很难停，找了半天找不到停车位被警察贴单是非常差的体验。赛格很好的解决了问题，如果不开车还有两条地铁线，人员的到达是体验的开始。

　　我们看一下案例，艺术地产有三个案例，严格意义都是属于地产的范畴，他们又各自有所不同，我们如果纯粹做地产跟艺术怎么结合，这三个是比较成功的案例，一是保利的三亚半山半岛。北京是中国艺术品交易的中心，每年春秋两季的拍卖，尤其秋季的拍卖在11月下旬，春季到5月份以后，12月份到4月份接近半年的时间在北京很冷，天气也不好很难形成非常好的文化艺术收藏家气氛的环境，地产的环境在三亚，海南刚好弥补了北京天气的不足，自然就形成了地产跟艺术结合，共享艺术家，特别是艺术收藏家的客户群。可以看到，他在地产里面植入了拍卖会、博览会、现场参观展览和购物，包括艺术拍卖都会展开。同样，如果你在这边购买艺术品你买房的时候会有一定的折扣。他把艺术的拍卖，艺术品的收藏跟传统意义上休闲度假旅游的地产结合起来，共享客户群。

　　第二个案例，长城脚下的公社。这个案例跟艺术的结合，请了国际的顶尖设计师做了当代建筑艺术，建筑本身具有收藏价值，吸引的也是对建筑收藏的艺术品，人群也比较精准。

　　第三个案例，华侨城当代艺术中心，他引入香港的设计社，争取到政府更多土地上的优惠，包括土地的性质或者用途的变更，使土地的价值进一步提升出来，这就是大概作为艺术地产在国内现在通常来说比较成功的三个案例。

　　艺术产业街区，我们在国内主要看到了两个比较成功的案例。一是云南丽江的COART艺术场景，把各个艺术表演的场景分布到整个古镇的各个角落，最大的好处吸引了对文化艺术和各种各样的跨界艺术活动感兴趣的人流，是目前文艺青年愿意去的地方，传统的旅游小镇可能吸引的更多的旅游客休闲客。通过植入文化内容之后，吸引的是对艺术感兴趣的人群。凭空增加了新的内容，就增加了客流。另外是一个ACA艺术社区联盟，致力于把艺术往社区走，两个关键点，一是艺术注入到社区以后，使格调提升，有格调的街区相对来说资产价值会提升，市场售价比较高。二是对于社区里面会吸引对艺术感专业的人士进来，增加一些新的客流。

　　这是台湾的案例，范特喜是一个非常经典的旧城改造项目，在台中市的一条街。原来是原住民居住的地方，比较古老。旧城改造项目来说，不是简单的推倒重新建高楼大厦，尽可能保留原来生活的场景，通过记忆的延续，绿色的崛起，创作的热爱，梦想的加乘。使进入社区的客流和居民的生活融合在一起。我们在国内看到很多地方在开发旅游小镇的时候，是把原住民赶出去，或者迁移到另外一个安置区，人为的植入很多所谓当地文化艺术的活动。我们叫人造的痕迹特别明显，范特喜街区你感觉不到，这些人世代在这里生活，他生活的方式和习惯都展现给大家。使得产业链在社区里经营。仔细的分析这个案例，不仅带来了旅游的产业还有产业的收入，生活日常产生的经济效益都在社区里弥漫，每一个社区家和家之间，并不是只针对游客，这些家庭之间也会有一些交易，也会产生内在的生态经济链。

　　这是范特喜做的案例，这个团队做得比较成功，在台中又做了一系列的相对的改造，没有一个小镇的模式是一模一样的，打造都是按照当地社区当地生活的特殊情况进行得量身打造的改制。

　　我们想看看不同的观点，大家现在国内也在说商业综合体2.0、3.0版本的提升，我们从人的情感需求重新划分商业购物中心的时代，我们的横轴是情感需求，纵轴是人均的消费。1994年以前主要满足生理需求，我们小的时候国家都是要统配的，你买什么都需要票，需要购物券，你基本上去国有的商店买，而且你的产量叫以产定销。满足人那时候的生理需求，我能活下去正常生存的需求。94年到04年十年时间，中国改革开放开始以后，大家的物质生活开始富裕，收入增加以后，人的安全性需求要提升，你买东西不是有票才能买，我有闲钱买更多的东西让我的生活更好一些。04年到09年叫情感需求，这段时间开始出现了大型超市的模式，多功能一站式的消费的综合体，这段时间家庭一起购物，大家互相进行家庭交流开始产生。09年到13年的时候尊重需求，当一个商业综合体构建业态的时候，必须认真想这些顾客需要什么，需要尊重他的需求，为他找到可能他在空间里购买的服务和商品。14年开始出现的苗头，到目前为止国内和国际还在尝试，叫自我实现的价值。所谓自我实现，就是人人都想当明星，人人都想让自己成为明星。现在为什么真人秀的节目，像非诚勿扰，大家愿意在公共场合分享自己的生活感情，大家没有像以前这么害羞，愿意把自己曝光出来，人都有想实现自己，让别人了解自己，成为明星的需求。这一需求可能会成为商业综合体策划者考虑的方向，当然这是可能性。

　　主持人：

　　刚才的精彩分享让我们在文创内容以及商业方面的成绩刮目相看，在过去的时间里他们的成绩也是有目共睹的，有很多让我们借鉴学习的地方。跨界创新是保持新鲜活力的不二法则，接下来听到的主题演讲为中国文旅产业跨界创新模式的思考与实践，接下来让我们以热烈的掌声影响深圳艾肯弘扬旅游咨询有限公司机构技术总裁、木星品牌创始人张宪洪先生为我们做主题演讲。

　　张宪洪：

　　这个题目挺大，跨界这个事人人都在做，我现在突然发现我也算今天的论坛中的一个奇葩，我不是贵圈的人，很多人可能不认识我，我是旅游圈的人。之所以主办方请我来讲这个东西，可能想听外面其他行业的经验有没有指导。如果用主题公园的商业做商业，本身有一个思考，既然跨界创新这么大一个企业，我给自己一个小人物，我先来一个跨界创新，帮主办方营销一下。其实赢商论坛放在咱们大西安大长安是有深意的，两千多年前有一个姓赢的一个姓商的，秦孝公商鞅他们两个一合作奠定了大秦帝国，才有大西安。两千多天之后，又是一个赢一个商放在一起，估计要奠定咱们的商业帝国，把我的策划献给我们的主办方，祝你们大展宏图。

　　我本科学的外语，研究生学的是旅游规划，就是在西北兰州读的。我的主业是一名旅游策划人，艾肯机构在旅游策划也是在全国前五的水平吧，因为很多重大项目，贵州省一号工程，湖北一号的问道武当山，亚龙湾，包括我们在国外也有很多项目，我们比较擅长几十平方公里包括几百平方公里以旅游为驱动的策划，我们有策划设计也有自己的运营管理团队。这里面时代变化太大，我在股东中也是最年轻的，我也在尝试一些创新。主要的创新给大家介绍一下。第一，木星营地，房车营地就是小却幸的项目，国务院旅游局也下了文要建2000多个，汽车营地在美国非常发达，我们想创自己的品牌，目前走在自己的路上。我们还做了几个APP，互联网，我们为设计师打造的，尤其是旅游商业的设计师打造福利的应用。应该说我们希望在设计师非常苦的行业，我希望每个月给他发红包，我兑现了他的什么功能？他在做方案的过程中潜移默化的做营销，无论是新的设备、业态、IP，潜移默化的为开发商做营销，但是他并没有收入。我们这个平台力争为设计师打造一个平台和空间。我们还在厦门有一个中国首家在线旅游教育平台袋鼠先生，这也是一个跨界，我们在旅游过程中实现教育。旅游并不是刚需，教育是刚需。我本人是联合创始人负责旅游版块。

　　讲到文旅的跨界创新，提几个案例。过去的一年最火的两件事在文旅界应该是乌镇跨界和故宫卖萌。大家都知道乌镇，真正火起来就是这两年，因为互联网大会，戏剧节。迅速成为古镇第一名，人均消费基本上都要在一两千块钱。他之所以成功我谈的主要是跨界。一个古镇竟然能成为互联网大会举办地，乌镇是茅盾的故乡。来的不只是旅行团，来了很多国内外真真正正的文化人，戏剧家、演员，学生能学到东西。全镇作为秀场的地方来讲，这次跨界已经让他立刻超越了传统的镇。我们旅游真正要解决问题，往往不是用旅游的手段解决问题，靠戏剧互联网解决了旅游的问题。

　　故宫卖萌很多人都知道，在座的粉丝传媒正好也做过故宫。它通过卖萌，通过跟网络结合，让故宫传统性的IP突然间被年轻人接受，直接带来的后果是什么？第一个启示，故宫IP的应用经过卖萌之后收入比门票还高。故宫作为非常专业的地方，都可以引领，这是很大的启示。

　　刚才讲的案例说明一个问题，这年头不跨界就会死，由于十多年一直服务于各种各样的机构，每天都在考验我们的智力，我们就是靠头脑吃饭的。旅游跟商业不太一样，旅游完全是一个奢侈品，这个现象有点像电影，十多年前电影非常少，出一部片不管是不是烂片我们都去看看。我们联想一下像不像电影，比如说商业和旅游之神王健林同志，很多项目折戟沉沙，很多项目开了半年就关了，他认为有钱就能干出来，其实不是，旅游是需要非常有创意的项目。

　　我的专业是更大的统计空间，从室内走向室外，探讨新的商业领域和形势。木星营地，木星代表旅行、冒险、自然。木星营地除了是一个自助式的户外体验平台，另外是共享的商业生态系统，它区别于传统的景区。可能汽车营地的概念大家听过，像港中旅都做过，他们做的都是假的，把汽车营地做成房地产项目，以我在美国和澳洲的经验汽车营地是什么样子，自然自由自助自发。我们说露营是高逼格的事情，不是没钱才去露营，是太有钱了。环境够野，一定是自然人，在我们的木星营地，有个最大的特征，绝对纯天然。投资非常小，做这种项目别人的营地几千万我们几百万就好了。第二个特点是自由，区别于传统的渡假村，你可以在这个环境里上演撕名牌，你把所有的东西做现成，像主题公园并不好玩。爸爸去哪儿为什么这么火，他提供了自由的空间，你会发现一种现象，陌生人可以在营地交朋友。比如说在我们的酒店，哪怕同一个楼层的人不会相识。在营地，小孩跑在一起，大人不自然的就会在一起，还有汽车电影、篝火晚会，其实是一夜情的好地方。更多的是交流平台，我们木星营地不会超过十个人，七八个人就好了。比如说餐饮，我们引进一家餐饮是很尴尬的事，自己来做就好了。

　　以我做汽车营地的经验来讲，招商体系都是自发性，旅行团并不喜欢这种空间。汽车营地是一个共享的事业系统，几百米的空间可以出现很多业态，比如说举行婚礼的，户外运动、户外教育、车展。这样的空间他自己找地方，我有小树林有草坪。目前我们在国内已经推了几个，包括在青岛，包括在庐山脚下，这是在四川正在建设的一个，今年开业。

　　第二个案例，我们设计酒店的时候遇到的灵感，业主方要求酒店起到博物馆的功能，我们希望酒店还有商业功能。我们把酒店做成卖场，一般来讲风物酒店一定有含义，所有的陈设和摆设都是皇帝的贡品，每一样东西都是体验式销售，我们很难想象商务人士出去充其量买个睡衣，实际上酒店是个莫大的卖场。现在是物联网和互联网的时代，让这个故事可以成型了。在我们这样的一个博物馆酒店的情况下，中国财大气粗的有钱人很多，住风物酒店的是什么人？一定是一房一厅，一千多两千多不要紧，他住好了他一套装修都会拿走，酒店方是这样认为的，我们没有精力淘货，他们根据特色组合在一起，每一个单独的产品不能构成文化体验，只有构成一体才能得到体验。

　　再一个客房中窗帘是湘绣，灯具是宁乡的青铜器，都很讲究。你买一个也可以，整个买也可以，体验式消费用过好了再买。第二，它跟传统旅游商品不一样，他一定不会买假货，作为出货的商家来讲不需要人员和房租，所以是多赢的组合。下面有朋友从曲江集团过来，我想做一个更大的策划，曲江集团有个大唐芙蓉园，作为西安人有几个人愿意多次的去？可能外面来个客人可以去。假如大唐芙蓉园变成了淘宝丝路，免费门票，所有的东西都是中国古代的精品，你可以买。比如说每年消费达到一千块，你可以无限次的在这住。把大唐芙蓉园变成不要门票的可以淘宝的商场，我想大唐芙蓉园每年能吸引一千万以上的游客量。曲江集团运作模式不靠门票，东亚地区的商品想打入中国的市场，可能最好的市场就是大唐芙蓉园。

　　有一个小而美的项目，宝鸡太白的项目。秦岭有一个小景区。山不是特别高，水也不是特别大。如果做景区会非常尴尬，可能收十块钱大家都不来。我给他跨界，把溪流和瀑布做成展示空间，过去我们说展示东西都要去展览馆，我觉得没有必要。像咱们西安文化人非常多，琴棋书画，尤其书画，文人的最高境界是摩崖石刻。这样的空间下，我们通过一些装饰艺术，声光电艺术，把书画放在大自然。除了书画也可以展示服装、手机，跨界性很强，通过这样的项目，而且免费测量，只要你的东西不是太差，这个小山每一月都会发生必须，必然带动了很多外围的人参观。这个区域范围内的包括接待、配套，下面就有乡村民宿，目前这个项目也在操作之中，有感兴趣的朋友可以关注一下。

　　我不是做研究的，我们一直在实战中，我发现一种业态，生态就是一门物业，无论是营地也好，还是小瀑布也好，无论有没有建设用地。现在人越来越多趋向于去郊外、户外，我们之前总结过80多种业态都是户外的，我们营地、结婚、小孩的教育、森林幼儿园很多空间走向户外，我致力于研究这些项目，这种业态在西方国家非常发达。在英国伦敦郊外蓝湖MALL，有一群山，四个停车场，十万平米左右，吃喝玩乐，还有大量的爬山、越野、划船、农产品都在这里聚集。而且有些业态黏性很强，有的人每个礼拜都要来，因为孩子参加了骑马。我今天用我户外的观念给大家总结一下，希望大家关注一下新商业旅游跨界的商业。
 

　　主持人：

　　感谢张总的精彩分享，文旅产业跨界与创新这个话题当然还需要在座的各位我们在实践当中不断的去发掘和探索，通过张总的演讲会给各位启发。随着大家对于更多的新思路的要求，以及对未来发展的期许，我们探讨的话题也不断在升级，在我们发展的过程中消费者对于文化产业，以及精神方面的需求也越来越高，在这个过程中，产业内我们一直在探讨着文化旅游产业离不开创新，同时也离不开艺术的滋养。消费观念更迭的当下，人们对文化旅游发生了质的变化，对于文旅项目要求越来越高，文化旅游和艺术如何更好的融合。有请注册国际艺术经济人协会（CIABI）中国事务处执行理事吕文先生为我们进行解析。
 

　　主持人：

　　尊敬的各位来宾大家下午好！欢迎各位再次回到2016中国文化旅游商业地产节高峰论坛精彩活动现场，希望下午的时间各位可以打起自己的精气神，下午我们会请出一位又一位的重量级嘉宾做演讲，话不多讲，有请下午场第一位重量级演讲嘉宾台湾易展管理顾问有限公司董事长杨修铨先生带来主题演讲《内容商业开发的逻辑思维》。掌声有请。

　　杨修铨：

　　刚才吃饭的时候旁边有一对男女讲话让我很感动，电话来了请他去什么地方，男士说我想留下来听听台湾人演讲。我是来自台湾台北，从小出生在夜市和菜市场的小孩，今年51岁，从事工作23年，我在台湾担任台湾政府顾问，做了19年半，在去年才刚来大陆发展，说话的语调也好，阐释的文字如果不大对您的胃口请多多指教。这个主题，我去年在项目会有发表，把这个当成我开公司主要的论述。

　　为什么要提内容商业开发，为什么国内的开发商感觉上都是通过资金链还有关系在做开发，原来大家碰到困难，不断的要找内容。既然大家不断找内容找主题，为什么我不做内容开发商。我们可以从这个图片看出，不管是中国人、美国人、世界各地的人，大家都碰到这样的冲击，这个冲击就是，不是第一第二产业吗？不是才第三，我们开发商不是退二进三，这个时候突然有工业4.0，搞供给侧弄的大家都昏头了。突然又杀出互联网、物联网、机器人。我们依旧走在这个线，弯的部分这个工具从前有蒸汽机现在有网络，不过如此。我们在台湾协助台商做了一个严谨的调研，花了台币一千多万，出了几页纸，我做了汇整。国内是太特殊的地方，所有的产品线只要来到大陆寿命都特别短，我们做一个分析。消费这部分的改变对于消费结构升级以及新的消费方式的发展，甚至拓展出所谓的现在还理不清的绿色消费、文化消费，这个不断的在改变。改变的过程中产生了很多基因的变化，首先是买房市场，价格上面要求有性价比。消费者他选择的是热点，他选择的是一个高逼格的，选择的就是要大家说的品牌。我在今年初有人带我去上海喝豆浆，我进去的时候豆浆店名字取的很台湾味，特别贵，突然上海很流行不喝咖啡流行吃油条豆浆，这就是创造品牌。

　　上午分析到的农村的部分，还是要强调现在虽然是年轻人，所有的东西年轻人改变。老一辈人不见得觉得农村有什么好玩的，从小很苦。现在不一样，大家喜欢去农村。因为所得，因为家里面的经济情况，还有环境的因素，他们消费区隔就很明显。听说在成都愿意花50块钱到购物中心，也不愿意花30块钱在路边吃。现在有了很大的变化，复员广大，地区保护主义严重。之前我们说差异化，现在是要做出竞争的门槛，人家要超越你至少要等三五年，咨询服务也特别被要求的。我们怎么样应用这个过程？

　　在座大部分的企业家，企业发展的过程，我在台湾辛辛苦苦穷岛努力耕耘，不过要养家糊口，我服务好我的客户，就是政府的领导们。事实来讲企业走到一定程度的时候，首先必须要生存，完全以利益为走向，获利是走向。接下来规模走向，开始有钱要任性了吗？不是，我要做我的品牌，走到这个阶段一般企业差不多了，我们发现非常关键的企业社会责任已经在全球欧美各地，国内非常多大型企业也有这样的观念，走向公益注重环境的发展。以这样的概念来讲，进入到我的逻辑思维。这个图是上海一两年非常火的，就是百盛优客（音），过程当中跟日本依恋结盟，导入了4万平方米的商业业态。我们之前说日本人有匠人精神他们也有，整体规划了三年，我们看到是非常惊艳的。我整理了一下，第一，性价比必须高，他里面有很多自由品牌，特卖场特别火。第二，空间美学。不见得一定要神兽、企鹅这些动物妖怪，做的让大家感到舒适，厕所等都有非常细腻的设计。第三，商品组合非常合理，让商品的组合让消费者不会产生太多的冲突。第四，最关键的服务非常好。

　　这是社会趋势，小却幸、断舍离阐述现代人对生活的选择，他的走向，生活形态做了改变。微小的但是确实很幸福，是年轻人追求的，这方面来观察，在台湾年轻人基本上以小却幸当做他的生活组织，吃一碗牛肉面多了一块牛肉他很开心，足够了。所以，断舍离就是所谓的极简，无论是空间、消费来讲，不可能像病态式的消费，这个地方有更多的所谓的咨询的比较，让他很精准。里面有一个严重的代表性的男性，他的整个房间里面都是桌子冰箱连床都没有，有点病态。但是断舍离部分，尤其在我们观察，现在80我们看到，新一代的年轻人他不会像过去一定要用红木家具。

　　除了商业，我的工作在台湾，特色小镇政策不断的提出来，我有一点想法。这张图来自想法的一位学者，一本书里面的一张图。包括我们今天有嘉宾所说的有关环境，有关社会，有关所谓的人跟人社会面的这一块，它的冲击是非常大的。已经不能用我们原本传统的商业开发逻辑，更多的是一种对社会和环境的关怀，对人这方面的关注。我们在特色小镇做的过程中比较难操作，我简单做了下面两张图，作为我的个人看法。特色小镇说穿了是一种新的政策让我们开发旅游做转型，让我们二三线，或者地级市等等的政府，让他们知道可以怎么样合理的妥善处理他们的土地。对我们所谓的开发业者是一个机会，第一，一定要休闲旅游，第二，交通必须配套，不是说高铁站设在门口，至少自驾可以到。第三，有关人文方面的内容挖掘，甚至创造。第四，在这个地方是否可以生活。右边是生态环境，相关产业，经济的发展，网络经济延伸出来的电商O2O，还有服务部分的需要。

　　这张图我做了整理，它很关键的是，我们一般很着重，你帮我想想做什么样的市场和内容，我们都比较关注商业模式，要做什么事情，我觉得很重要的是在于开发组合，如何跟政府打交道。他如果不管理那是不可能的，如何跟政府做一个沟通，甚至教育他，甚至大家一起，这里要有监督的机制，最害怕的是门关起来大家思考，下面会产生很多难解的问题。开发者来讲，必须要有这几个机制，除了有开发投资运营，他甚至要有NGO或者NPO非政府机构，非盈利机构。建立这个品牌所谓的可信度。操作的过程中，所有的资本应用不是只有资金，也不是只有所谓的大数据、科技，来自社会成本，社会成本是政府常常开发的过程中，他怕体影响环境，在我们台湾只要一碰到环境评估要求，几乎开发就废掉了。如何把社会的资源妥善运用，甚至左侧的开发组合。

　　做一个最简单的整理，造人，造势、造镇。人先要搞定，政府、金融机构，还有我们相关的投资者，还有一个在当地的所谓的居民，我们在台湾做这个事情，当初的目的很重要，就是返乡创业，因为这个要求反而带来特色。他在城市工作回到故乡总是有情怀，他会带来很好的现代服务，会让农村更好，最主要的是他回家成本也低，他挣的钱也多，为什么不回来？有关人的部分是我的个人经验，尤其我们在培训上做了很多。还有所谓的组织运作的细节，造势非常重要，在国内很多事情先搞了，先造势，造势非常重要，也许造势好，政府或者圈地的范围成本都会受影响。另外，有关文旅商部分，我觉得就把造成体验。理念无非是做地产，做好旅游，做好名片。

　　智能应用，我上次也是在厦门一个所谓的类似于电商大会，竟然让我讲在台湾的失败案例。事实上自然科技不只是有电子商务，智能家居相关工厂产品很多，到目前为止还没有看到一个让人很惊艳的案例。我台湾有一家知名的案例，就是台北的西门町，差不多09年推出的商圈。

　　最后，讲一下逻辑思维是什么概念。微笑曲线，台湾所谓的制造业提出来，回到现在来讲大家都在探讨IP时代，这个图非常好用。每个人都可以产生自己的IP，落到让人家喜欢你接受你，甚至出钱不容易。最关键的底子要好，我看过很多的部分，让人觉得不可思议。有关造声造的非常严重，但是跟我在自媒体看到的人不一样，企业底气非常重要。郑州公司原本是一家置业投资公司，后来做物业管理。这位负责人也是福建赢商网其中一个股东，当初找我时候，请他把公司相关的资源摊开了，我给他布了局。要建立他们索克集团发展系统。比如说白领，白领的商场，白领生活馆，我们要开发一个叫平衡的白领社交平台。这部分要去做建构，我们在明年要成立一个商学院在上海，创新的改变说实在的，就像人的身体一样。内容开发是我们正在做的，我们对于IP的部分，我的概念是知识就是资产，日本有一个创客空间，他们的口号是知识就是资产。所以IP这部分来讲很重要的是知识的部分。创新模式不要太在意创造一个新的，其实这个地方有可能只是一种变化，一种改革而已，并没有一定要是外星人。很多的企业本身其实有特制，只是没有拿出来放大，在过程拿出来扭一下就是创新了。

　　服务，对于开发商我提出一个建议，中间的框的核心里面非常重要，公司必须有上下游，不是说只有投资有融资有开发有销售。比如城市IP公司，这是一种自我的期许，大家要想的一样，你对人文、环境关怀跟他不一样。生活美学提案，可以牵扯出来很多东西。像儿童戏剧，甚至渔场变成体验餐厅。我们可以展示出以下的平台，关键的还是最右侧商业体怎么做。我在泉州投资一家公司，我就犯了一个大错，人力包括我的钱都压给一个开发商，开发商没钱了就拖着，说明年6月份。我们现在开始选择的是既有的商业关系方的、扁的、长的都可以。商品组合，这张图大家看不出来，它是艺术生活馆在厦门机场的前面。他是以艺术产业为主的运营项目，纯粹做艺术的商业真的很难做，艺术这部分尤其是国内有这样的氛围，之前艺术是炒作的。回到艺术生活的概念，如何把这些东西变成组合，花点精神会发现它们都在街边的店铺。私人客制化，南京办的紫金奖里面得到金牌。非常重要的是所谓的私人定制的概念，一个商业体少说两万亩，大则20几万，如何做到私人定制？就是服务系统。故事演绎空间，故事怎么走，让人怎么感受，而不是以效果图做个展现。我们有几个想法。

　　    第一，地缘。左边右边是我在台北做义工一块钱都没有收，后来宫崎峻画了一个千与千寻的街景。这个地方产权是房子而已，地权是当初挖煤矿的公司。当地想开一个茶馆，就是阿妹茶楼，我就协助他们跟政府沟通，重新打造了，很有意思，有妖怪住在里面的感觉。

　　    第二，从地方传奇说故事。我有项目在贵阳，我开始研究什么叫夜郎，夜郎是谁？夜郎可以变成现代的什么部分，它可以变成招商对象很有趣的地方。第三，从想象空间说故事。我们看到比较多的案例，我在泉州的项目，我就是要把台北的西门町浓缩，项目名称叫西门潮街，我要把街头和街尾，无论是音乐、涂鸦、餐饮都会在这个街上面，他并没有一个地缘关系，传奇不传奇，但是过程中有想象的空间，你可以看美国最喜欢看这种电影，我们把这些浓缩，做一个未来人们愿意去的地方。这是一个剧，叫南京宝岛一村，它是剧场式商场。所有的剧本以年度的影像计划，所有的商业设施为这个剧做的电影剧。里面的细节，一棵树一块砖都是因为剧情。剧情核心就是台湾眷村文化。有关怎么做呈现眷村？怎么配制？要到达这样的效果，要有台湾味又有文创的氛围，我们做了这样的配制。这都是草图，希望明年底呈现。

　　案例二，大正时期第一次世界大战完毕到第二次世界大战中期，这是一个和平的年代，我们取一些大正时代的元素，这个项目方在福州，把日本的东西怎么弄过来。这是我跟大家做的分享，内容商业开发的价值，第一，载体开发，载体很重要，我们要孵化品牌，品牌自行开发的合作的都在这个平台展开，一定要有战略合作，成立所谓的项目公司。人才培育，我在南京大学教书，最好在商业环境里面学习。无论到哪一个城市，无论到哪一个地方，都要尊重文化。如果我们能收尾，呈现出好的文化，内部产生机理，对外服务就能做的好。

　　主持人：

　　通过内容的创造跟地产做叠加，接下来请曾总，不管是文化旅游，我们会发现所有的项目都有酒店的业态。

　　曾文凯：

　　文化旅游商业地产，我们在文化做的很大，接下来做旅游，把人气来上来，下来引进商业最后用地产经营。顺序是对的，往往现在看到的结果是反的，我们的痛就在最后。今年我接了50个左右的旅游地产，一个是公寓酒店，包括一些星级酒店，我们从11年开始深圳的顾问公司，我们统计过四家顾问公司，一年的做的策划的案例大概是600个左右，五星级以上，从11年开始一直统计到14年，14年上半年开始下滑，今年更加少。我们每年看到的新开的高星级酒店，包括国内私营的酒店不过400家，每年有200家漏出去了，哪去了？我们是做前期策划，从定位到国际品牌的引进，过程中发现一个很痛的痛点。我们去年叫赢商住，发现做不了，改成了码上住，我们通过二维码入口，携程我打不过他，我只能是用非标准的手段进行营销。通过二维码引进酒店一系列的消费，包括酒店的内部管理。我们码上住这个产品，我们能做到小业主自己可以开酒店，不需要求爷爷告奶奶，你只要把这个东西放进仓库，未来小酒馆在你周边的酒店直接经营，你可以把他的房子收过来自己经营，这是一个生态链。

　　去库存方面我们做了研究，效果也是非常好。我们显示了每一间房谁在打扫，我们不需要服务员，我们楼下的保安就是我们的服务员，我们朝着每一个方面努力。策划方面，赢商也在做这件事情。我们在13年的时候，做了一个集团，城市综合体的项目，实际上是写字楼项目。策划了两年找了无数个公司，做的时候自己不满意，都要考虑怎么卖掉，因为租赁市场不那么好。包括我们的酒店人从哪来，旁边有800间房的酒店，我们酒店开起来优势没有人家好，我们帮他做策划的过程中，我们跟他重新梳理，这个集团在新疆乌鲁木齐投资400亿，一年接待量大概1.5亿，一年往来的客商人数超过了接近8万人，现在做他生意的公司来来往往。我说你的酒店不是成立，第二写字楼也成立了，所有的供应商分给每个人设立办事处，我们会把这些自身的一些优势，我们这个项目还没有出来，各大供应商都已经定了。有时候我们站在策划的角度，从前期帮业主考虑更多的问题，第二在后期掌握更多的工具，包括刚才讲到的文化打造，是政府打造文化还是我们打造文化，文化打造的重资产，而且是看得见的。是我们更加关注的东西，文化是当地的。我们现在看到很多，我们中国文化演绎很好，在未来打造地方文化的时候，我们可以不妨多找找国际化的公司，或者国际思维的公司。我们常常说民族的就是国际的，外国人为什么看不懂我们，我们一些古村落他们看不明白，可能是缺少国际化的思维。

　　主持人：

　　谢谢曾总的分享。最后一个问题再次问王喜庆老师，我们也投了一些餐饮品牌，我们主要关注购物中心里面的，比方说传统的大餐饮，要么就是退出购物中心，要么面积不断的见效，快时尚餐饮非常火，我们特别关注在购物中心开餐饮，您对未来得发展趋势怎么看？我个人觉得以前的餐饮做的好的在购物中心属于守势，您怎么看这个问题？

　　王喜庆：

　　做餐饮不能从餐饮本来思考问题，餐饮从来是和政治、经济、文化、社会密切相关，一刻都离不开。就我们刚开始的统计数据来讲，做的还是很认真的。从目前餐饮变化、市场变化、业态变化、品类变化契合度和市场做的非常到位。趋势来讲，我们从八项规定之前，我们是一个阶段，八项规定之后作为餐饮人来讲是一个深思熟虑后面的餐饮应该怎么做的问题。八项规定之前可以讲很多的餐饮，我们经常问一句话，中国餐饮改革30年高速增长，是市场的增长还是我们餐饮企业的增长，答案很明确。后面要思考怎么做的问题，一是餐饮本身，一是社会需求和社会群体，社会群体从目前的感觉来讲，餐饮企业跟着社会群体的变化在变化，我们经常讲一个项目的时候，餐饮企业的老板非常气愤的讲，这个东西难吃到这个程度排队的人这么多，这是极大的反差，做产品和做市场的问题。我想讲的意思是说，尤其是大型超市的餐饮，大型超市之外的餐饮是就餐饮做餐饮，大型超市餐饮街区餐饮围绕消费群体的变化跟着他走做餐饮。我觉得这是一个餐饮的消费市场和消费成熟度的问题，需要一个时间。我的感觉是通过一段时间通过消费者成熟度的提高，这个会发生变化的，还是要回归到以吃为主，不能光看形势。

主持人：谢谢王老师，谢谢台上各位嘉宾，对话就到这里，谢谢大家！

　　主持人：

　　非常感谢各位嘉宾，用他们独到的见解和各位分享个人主观的建议，我相信分享当中所有的朋友都会有所收获，希望我们可以同心协力，为了在未来在旅游商业地产的发展奉献我们的一份力量。今天上午的会议告一段落。

　　主持人：

　　咱们这个项目是政府投资的吗？

　　李著：

　　政府是大股东，我们是混合所有制经济。

　　李著：

　　我们做乡村旅游，占比10%。一期关中民俗和丝路文化，我们有一定的免租期，明年8月19号统一收银。第二，工业用地我们一方面会有溢价，重点推出的是文化商业街，工作体量11万平米，主要的业态打造茯茶主题的温泉酒店，是四星级酒店。做一个非常有特色的关中民俗客栈，里面围绕客户群体。在产业上既然打造全国茯茶产业文化聚集地，客商将来来了有一个落地就是茯茶镇。西安和咸阳和省内外的游客群体，因为目前应该说茯茶镇人气非常火爆，今年国庆节七天，陕西省旅游局有一个官方的数据，茯茶镇是138万人次，所有的项目是第一位。面临的问题是人们来了以后，如果仅仅是一个民俗体验的小吃喝茶的业态留不住人，没有办法持续性消费。商业街开发完了就可以支撑起来。高陵周边很多的商业业态不全，我们想做补充性和差异化的业态。

　　主持人：

　　希望游客留下来过夜。

　　孙茵：

　　我想站在一个地产商的角度看文商旅地产整个的运营，天朗做文商旅的项目历史很久，我们投入很多的精力和财力做文商旅的经营。客观的讲我们做文商旅经营的时候发现难度比做住宅地产大的多。我们做了很多项目成功的案例并不多，以我们在济南做的城市文化名片的项目，印象济南项目来举例，真正的投资商是当地的长投我们是策划和运营商。最主要的问题是除了运营难度很大，投资收益时间非常长。目前在中国整个的金融市场上，对于地产来讲，提供的资金其实成本相对是最高的，而且时间并不是很长。这对于做文商旅的项目来讲，目前的环境上难度很大。对于大部分的开发商来讲一定是用销售物业赚的钱来持有文商旅项目，甚至文商旅街区里面有一部分也是销售掉的。他得到的是用利润来持有的，这样子的心态，这样子的盈利模式可能使文商旅的项目做的相对比较顺一些。如果说整个的文商旅的项目都要开发商全部来投资，目前的确是比较难的问题，在我们接触的所有项目中这个问题很难突破，的确收益率低，这是一个很现实的问题。作为文商旅目前来讲，不仅是在城市区域，包括刚才你们的大数据也说明，传统的购物中心都在往体验化方向转型，而作为新兴的业态，是在郊区的文旅小镇，这样兴起的文旅小镇几乎的业态为文和旅为主，构筑的量比较小。我们来看待，我们最近看了很多这样子的项目，真正的盈利点我们认为还是没有特别本质性的改变，还是要和住宅的销售或者是其他不动产的销售进行挂钩。在我们做到的项目里面，我们比较主张还是不要脱离城市圈，不能做特别远的旅游区的项目。袁家村其实是意外的，它有非常独特的自己的经营模式，一般的企业很难拷贝它。一般的企业尽量在城市圈里做，比如一百平方米的小别墅在西安最好做第一居所的别墅，第二居所对西安人不太使用。对于文商旅的项目从资金的支持下可能会起到一个比较好的作用。很客观讲，我们做了很多很多文商旅的项目，真正它的盈利模式真正改变，其实中国目前商业部动产主要模式开发商来讲都是用销售所得的利润覆盖他的持有，或者覆盖一大部分。这个模式目前情况下，以我们在做的各个方面项目的运营来看没有得到非常本质的改变。这个方面我们也觉得，我在听那位专家讲的乡村旅游的时候，很多地方政府已经有了很多的突破。比如说以占地面积来算土地的面积，他也讲到南方很多地区的政府很支持文旅的发展，其实我觉得地方政府在土地供应包括产业的引导的确要给予很多的支持，这个方面在文旅发展才会有更好的发展趋势。

　　主持人：

　　孙总讲的非常实在，就我们观察，中国的文化也好，文化旅游地产做的好通常是央企或者国企，他们的资金来源比较充沛，比如说华侨城，少数民营企业，你看在广东有长隆，但它发展的慢。在未来得文化旅游地产里面做的好的，核心作用一定是地方政府，只有地方政府能够把前期投入大量的成本，能让地产商发挥强项，地产商的强项是做设计、建造、开发、运营，这点能解决，特色小镇概念做的很好就是朝着这个方向来走，把农村的资源盘活，如果是这样的话我们的文商旅的地产做下去才有希望，否则的话可能很多成功的案例就像您讲的都是孤立，不是成为普遍开发的模式。下来请王老师分享这个话题。

　　王喜庆：

　　首先是对于文化的理解问题，什么是文化？怎么理解文化，怎么在项目中运用文化，这是非常关键的。文和商的关系，文实际上是要渗入到商，服务于商。我们过度的讲文，或者过度的开发文化，当然除了政府项目不考虑投资的项目。在南方做了一个非常成功的品牌之后，就在城市一百多公里又做了另外一个项目，他做这个项目又把它启动就花了一二十亿，到现在还是死的。我前两天看了之后觉得过于重文，文化抬的过于高。文和商关系的问题。

　　死和活的问题，我们经常会看到大量的方案，有时间我看的时候，比如200页300页PPT，前面的我都不过，可能前面的一百多页都在堆砌文化，而这个文化恰恰是死文化，是没有用文化，你在一个项目里面不知道怎么用的问题。对于死和活，到底的当地的文化能打动人心，哪些文化能深入到民间深入到老百姓的心脾，是我们考虑的问题，似与活的问题。

　　文化是变化的，易经有一卦叫白马灰黑马。我们如何让你的文化产生熟悉的陌生，这个东西过去是熟悉的，但是我的展现是陌生的。而不是在街区里面说到文化，最爱做的第一是雕像，一堆的文化名人，或者在这产生的文化故事搞一堆。然后文化世界，再一个就是各种堆砌的文化感觉给人感觉是讲课。从讲文化变成感受文化，这种才是沁人心脾的。

　　主持人：

　　谢谢王老师，说了很委婉。咱们虽然做文化要考虑投入产出，可能启动这个项目可能在文化做到60分就可以启动了，不用做到100分。第二，文化怎么去体现在商业或者说体现在地产上面的问题。我仔细听了王老师在台上讲的，包括产品、方式，怎么跟消费者互动。咱们商业地产流行一句话，叫好玩比好用更重要，潜台词是说不管你做什么带来人流，把人吸引过来是第一，大家可以仔细的品味这个话，接下来请王总分享。

　　王总：

　　对于每一个项目和每一个景点或者城市，我觉得流量管理是非常重要的话题。现在引流和流量管理，中国文旅在首届产业峰会的时候提出了文旅产业流量管理的概念，核心管理的因素第一是文化堆积，第二是引导，第三是产业行动。产业联盟为平台，以我们总公司为经营能力的驱动，搭建了具有RP的产品景区。打造出针对每一个产品的行动，实现真正的引导和引流和流量管理。我们即将推出的产品是我们和北京电影学院联合开发的，以内蒙古草原牧场为场景，以成吉思汗为主题，进行分册完成，而且进行预售，希望大家多多关注。

　　主持人：

　　你这个产品是线下的？

　　王总：

　　线上营销，线下体验。针对特定的消费者人群进行专业化的定制。

　　主持人：

　　接下来请粉丝传媒的吕总，吕总是做IP营销的第一公司。

　　吕军：

　　谢谢让我们参与这么性感的话题，粉丝传媒是一个内容体验的供应商，粉丝传媒之前在全国大量的购物中心里面做了诸多的IP巡展，粉丝传媒目前也是全中国大型IP或者超级IP代理最多的公司。像迪士尼、梦工厂、环球等一些品牌。今天文旅商这个话题因地制宜或者叫差异化经济化，站在粉丝的角度，我们会用一个LBE的角度看这个问题。之前我们听到过关于地产价值李嘉诚的评估，他讲了三个L，可能有一些简单的理解，就是地段，其实不然。L分了三个层面，第一个层面是地段，第二个层面是城市，第二个层面应该是人文经济体。关于选址也好，因地制宜也好，先把L的问题解决，才可能谈后面的其他问题。一种做法我们自己开发的产品，目前我们正在推出自己的产品是连接梦工厂的超级大IP，关于功夫熊猫的主题街区、乐园，甚至拓展的神龙大侠小镇目前在开发当中，寻找合适的地方落地。

　　第二，基于有文化底蕴的地方挖掘，我们给他注入文化产品或者定制文化产品，目前在这几个角度关注这个事情。

　　主持人：

　　感谢王喜庆老师精彩的演讲，民以食为天，在中国吃的文化更是博大精深，在打造文旅项目时通过对特色美食文化的塑造发扬使得旅游消费体验更加丰满。目前我国各地的文旅项目层出不穷，打造一个成功的文化旅游项目的优势由为不易，当前的形势下如何创新发展，探索出一个有生命里的文旅项目是当下值得探讨的话题，接下来进入本次活动的下一个环节，微论坛环节，听专家论道，中国文化旅游商业地产发展契机，感谢西咸新区茯茶镇文化产业集团公司对本次活动的大力支持和冠名。位于泾阳的茯茶镇，不仅可以感受神秘的茯茶文化，体验制茶乐趣，和关中民俗风情，品尝以茯茶为原料的小吃，是陕西具有代表性的文化旅游项目。请出微论坛主持人赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲先生，有请对话嘉宾中国烹饪协会副会长王喜庆先生、天朗控股集团董事长孙茵、西咸新区茯茶镇文化产业集团有限公司总经理李著、北京粉丝科技有限公司董事长吕军、泰美（深圳）酒店顾问管理有限公司总经理曾文凯、中科文旅产业发展有限公司首席专家王宾宾。

　　主持人：

　　对话的主题是旅游商业地产创新发展的契机探析。做的成功的案例并不是很多，刚才台上很多专家也讲了，我们也处在这个行业，有一个根本的问题，你做文化需要时间成本积淀，做地产需要一个快速开发和周转，有盈利性在里面。不管是文化还是旅游，与地产关挂钩怎么解决这个问题。产业地产要做的好的话，必须去地产化。第一个问题请在座的嘉宾从你的角度谈谈文化跟地产或者说文化旅游商业地产怎么融合，怎么解决本身文化落地，不能只是表面，需要消费者感受，同时让地产项目得到盈利，中间需要平衡。

　　李著：

　　茯茶镇位于西咸新区泾河新城，占地1800亩地。去年8月19号一期关中民俗体验区开园，今年的7月16号，二期的丝路文化体验区开园，迅速成为陕西乡村旅游的三大品牌，应该属于产商文旅相融合的综合性项目。今天主要说一下，真正的茯茶镇我们认为是一个文化为魂，茯茶为媒，打造中国文化茯茶镇。李克强总理对发展特色小镇有一个批示，因地制宜、体制创新、特色鲜明、产城融合、群众受惠。规划去年做的，结合李克强总理对特色小镇的批示，我们当时是按照这个思路来打造的。

　　首先说一下因地制宜，我们通过对泾阳地方特有的茯砖茶这个产品进行了深入的挖掘，这个产品在历史上，1368年就出现的。在过去古丝绸之路茶马古道上是非常重要的产品，同时也是一个代表健康的饮品。首先把这个产品的历史文化发掘起来。其次，茯茶镇里面一期有将近300亩产业用地，目前我们吸引了8家龙头企业包括上市企业，全部落地了。今年8月份第一家现代化的茶企已经建成开放，大家可以了解茯茶的生产工艺，感受茯茶体验，游客可以亲手制作茯茶。把整个的产业支撑起来，因地制宜是这个地方独有的茯茶产品挖掘发展起来。第二，体制创新。我们知道十八大之后提出混合所有制经济，我们整个茯茶镇的平台公司是泾河新城管委会泾阳县人民政府，同时吸引有品牌有实力的企业打造混合所有制的企业，按照政府引导，产业主导，我们是体制非常创新的机制。

　　第三，特色鲜明，我们通过茯茶文化首先把它发展起来，以文兴旅，文化带动旅游，以游带商，旅游带动商业，最后以商促产，商业带动起来把产业真正能够支撑起来。第四，产城融合。我们是产业和城市的发展有机结合，茯茶产业和整个的产业结合。第五，群众受惠。如何解决原住民的问题，以前的操作方式是圈一块地，把老百姓集中安置，把项目进行商业性开发。现在这种方式跟目前习总提出的看得见山望的见水，记得住乡愁的城镇化发展理念不太吻合。我们在项目开发之前，我们项目3800亩地，800亩地是村庄的用地，2000多人原住民。管委会拿出五千万对基础设施、管网、宅基地外立面进行改造，提供帮扶和培训，使他们具有能力，我们通过我们的一期和二期推动经济的发展。通过茯茶镇的打造，我们真正能够成为特色小镇。希望大家有时间可以来茯茶镇。

　　主持人：

　　今天杨总的分享颠覆了各位的思维，项目是长出来的不是造出来的，长出来的项目才是永久的，让我们似乎找到了我们心里最需要的东西，回归到人性的本真。在旅行的过程中全方位的服务将会让本次旅行非常的圆满，酒店作为酒店的最后一站起到了非常重要的作用，希望杨总的分享能够启发各位的灵感。刚才我们说到了住，接下来我们一定要谈到的是文旅项目非常重要不可或缺的重要元素，吃。接下来的环节荣幸的请到这位老师，他是享受国务院特殊津贴的专家，中国烹饪协会副会长，中国国际食学研究所所长王喜庆老师，为我们浅谈文旅中的餐饮文化。

　　王喜庆：

　　文旅项目这两年发展很快，吃在文旅项目的作用地位越来越大。我们知道中国餐饮去年成功的迈向了3.2万亿大关，增长率达到了11.7%。一方面是餐饮的店家叫苦不迭说餐饮做不下去，一方面是中国餐饮在高速增长，这两个反差非常大，而餐饮店也在不停的开，比如从去年的北上广深四个城市一年开了23万家店，倒闭达到了17万家，倒闭率和关店率可能处于各个行业之首。数据显示中国餐饮去年80%亏损，这个增长率和这边的困境或者是亏损形成的反差很大。中国餐饮的增长率和活力在那？过去正规做餐饮业的人不关注的版块，比如早餐版块、小吃、大型超市的餐饮、婚宴市场，都是过去餐饮人不太关注的。实际上这几年真正有活力，真正能使餐饮增长的都是这几个版块，也就是说20%大多在这些版块。所以说，这是我们近几年中国餐饮发展的一个现状。

　　今天实际上我们在讲文旅项目的饮食文化，讲到饮食文化，实际上我们讲了文化一直是从古到今一直在支撑着中国的餐饮业，比如我们讲的药食同源，民以食为天，不时不食等等。但是不管做街区或者做餐饮，在说文化讲文化的时候，我们理解的都是表层文化，这个李白的故里就做李白的雕像，开餐厅画一些书画，搞一些文玩，我们觉得这就是文化。实际上最简单的道理，如果我们百度一下什么是文化？我们就非常清楚，实际上文化从表述的概念上来讲，它就是物质和精神的总和。从餐饮的角度，餐饮的生产、生活、管理、运营的方方面面都是它的文化。饮食文化核心实际上是有两条主线组成的，一条就是通过烹饪这条主线组成的一个体系，一条是通过餐桌方式组合的。这两者组合起来融为一体，就形成了饮食文化。实际上我想讲，除了烹饪的过程，除了餐桌的过程，实际上我们在做街区做文旅项目里面还有一个味觉体系，还有一个感觉体系。

　　这几年我作为中国美食名城，和中国美食名镇的评委，近15年间我走过一千多条的餐饮街区，3000多个大型超市的餐饮，给我的感觉大多在做历史的复原，比如说仿唐、仿宋、明清的等等。他用的思维方式大概是这几种，一是开发商的思维，我有一个地我就把它开发了，怎么把它卖出去，怎么把它租出去。二是设计师思维，设计师根据这个项目给你设计出一条街区，或者一条商业项目。我们经常带一些朋友，或者我们自己看一些别墅，看别墅的时候，很大一个感受觉得这个设计师没住过别墅，他不知道住别墅人的需求。这是我拍的张掖的一张图，这是我们西安的哪一个设计院设计的，我进去看了以后，投资7亿，有城墙、城河、亭台楼阁什么都有。转了半天我都想不出来，这里面干什么？完全是设计师凭着想象来做这个街区。再比如我们街区里面可能会设计四层的500、600平米的一个建筑体，你想想五层500，一层就是将近100多一点，你现在告诉我这四层做什么业态。你说做火锅，如果500平米做一个火锅和四层做一个火锅，四层做一个火锅比500平米一层做一个火锅就要多4—6人。比如说我们去酒店，一看设计师经常不住酒店，他不知道晚上睡觉的时候应该在哪充电，应该关注哪些点，很多项目把它交给设计院设计，根本不考虑功能。实际上我们做项目的时候，应该先有业态的规划，一万平米商业应该要做哪些业态，哪些业态需要的面积数量以及总面积，设计师根据这个进行规划，这样就非常的有的放矢。三是招商思维，街区弄好了，找第三方招商公司招进去就行了，这是我原来顾问的一个项目，他有2万多平米，我先问他的招商公司问开发商，现在招商或者即将招商或者意向招商都有哪些，我们现在三千餐饮有几家，两千有几家，一千的有几家，我一算两万多够了。在商业街弄这么大的餐饮，这些大的餐饮都是中午和晚上在这吃饭，就会造成街区从早到晚都没有人，这是招商的人只管招商，设计的人只管设计，开发商只思考房子能不能卖出去租出去，这是我们街区90%以上都是量的繁荣质的单一，同质化现象存在。

　　我知道他们拍舌尖上的中国时候，取得了巨大的成功，大家的感觉都非常好。但是实质并不是说导演的水平多高，或者设想的水平多高，核心是思维方式的转变，视角发生改变，我们看到的第一张我的照片就是拍舌尖上的中国时候给我拍的。原来的视角是一集一个专家，贯穿舌尖上中国始终。根本不知道要用哪句话的时候，我为了这个拍了一天，最后一句话也没有。为什么？视角发生了改变，我们不能用专家的视角来拍这个片子，一定从百姓的视角拍这个片子。我举一个例子，大家看到了我们最后在拍陕西这部分的时候，觉得关中陕南大家比较熟悉，陕北的品种大家比较生，应该有陕北的东西。第一我们先列了一个表，我们在列感兴趣的让他做了一遍，出来以后觉得还是不震撼人。就改变视角，不能问专家不能问厨师，就到市场问老百姓，我们派两个组到市场问老百姓。你觉得陕北有什么好的东西，是你不经常见，或者你觉得好吃的。实际上回来的东西也让人非常非常失望，采访的99.9%人都说陕北没有什么东西，除了牛羊肉就是杂粮。我们依然没有放弃这个方向，终于问到了一个老大爷，他说我们这有一个人在过集的时候他推着车子会来卖黄馍馍，他姓什么在哪不知道，就说从这向西十里地，我们租了蹦蹦车就向西寻找。左边是陕北的沟壑，右边是陕北的高坡，我们走了十里地突然听到有人唱陕北民歌，口里喊着黄馍馍，我们觉得此人此景此物构成了舌尖上的中国。现在一年有一个亿的销售状况，改变视角是它成功的关键。

　　我们在做街区文旅项目如何和它完美的结合？也是要从改变视角开始，第一个就是以消费者的需求为经，我们用最土的话讲，我们做方案的时候给所有策划方案的人讲，我们设计这些东西能不能打动我们，我们会不会叫朋友去吃，先解决自己的问题才会解决客户的问题。第二，以商户的生存为纬，大家不要理解我要给他多少的免租期，给大多少的优惠，这不是核心，真正让商户能生存下来的方方面面。就是说从他的商户的名字，经营的品种，销售的方式，展现的方式，销售的价格可能都要有专家团队帮他做这样的事情。有人讲，人家商业餐饮店家经营了10年20年的人大有人在，他不懂这些吗？文旅项目这些人真的不懂，我们为什么商场的周转率这么快，刚才我们讲的一个统计数据说我们的忠诚度不高，说我们一年两年就得换一次。实际上这是背离我们整个餐饮经营的本质，你到先进的地区看看，你到欧美国家，你到日本经营百年的，卖一个面条排队的大有人在。如果全聚德前二十年卖烤鸭，后二十年卖烤鸡，它永远不是全聚德。吃的核心我们太表象化我们没有认真的研究，真正经营餐饮的人是在发现规定把他们养成比较挣钱，比较容易的东西。为什么我们讲不关注小的餐饮，不关注小吃、早餐，他觉得之前挣钱很容易。真正的懂这些东西的人太少，有一个哨子面的相面，我说这个项目只能用60—80，一年之后开了十几家店，结果是什么？1/3挣钱，1/3亏本，1/3持平。我问他的面积多大？他说按你说的60—80，有的120，有的220。我说为什么我们一条线算下来只能是60—80，为什么你要用120、200，他说你不接地气，有的商场只有120、220。我们在招商的时候还是招商思维，根本不考虑项目，我就有110、220，你要不要，不要走人。第二是我们自己的问题，110可以做两个小项目，220可以做三个小项目，完全可以转过来。传统餐饮对文旅项目是外行，我们要帮他进行梳理，以商户的生存指的是这个意思，而不是免房租。

　　要使饮食文化在文旅商业街区或者大型超市做的好是四维互动。做餐饮街区在这四个方面应该产生互动，一是建筑与游客的互动。我们经常且会给设计师，比如说我们讲的仿唐的仿宋的搞了一堆建筑，甚至有时候看着设计费很低，他从网上5块钱10块钱买了一个建筑，模板化的建筑。我们简而言之，给设计师规划师讲的最简单的一句话，不管你搞什么类型的建筑，你这个建筑和设计能不能主动的拿出手机拍照，能不能让他发自内心的发出一条微信或者微博，这就是检验的标准。二是产品与游客的互动，街区以消费者的需要为经，我们得寻找产品。很多的开发商甚至是做餐饮企业开发的街区，我不讲什么街区我一说大家都能猜到。在华商报打了一个广告，街区需要凉皮、肉夹馍、饸饹、疙瘩汤等等这些，一个整版，瞬间这个街区就招满了，因为在西安附近，大家觉得袁家村挣钱，到那我一定挣钱。问题来了，我做了数据调研，一天五六万人，销售额是30万，一个人六块钱，六块钱的核心就是带的东西太少，他只吃了一碗面或者一碗凉皮，没有足够的吸引力让他把东西带走，这是登一版广告带来的后果。我为什么到你的街区，比现在的袁家村好在哪？我为什么要去第二次？所以寻找产品，把招商变成选商，把选商变成选人，这是产品的核心。三是展现方式，大型超市的餐饮我们一看就理解，什么是鲈鱼？十几年前没有人吃的藏秘烤鱼（音），现在改个名字就有人吃了，这是展现方式的问题。你看到底下的袁家村的土灶土鸡，你试想一下是不锈钢灶，白瓷盆装的土鸡卖60块钱都卖不出去，现在卖198都卖的出去。我在石家庄做一个项目，陕南菜要去，我说第一陕南的牌子不能带过去，石家庄人没有知道。第二他说我要500平，我说不行你只能要200平，第三你不能把120个陕南菜带过去，只能做一个主打，你的店名就叫这个，以这个为核心再配一些陕南菜。第三，展现方式，七千年前中国人发明的第一个蒸汽方式，我们用瓦罐烧制或者铜烧制，让客户感觉这个汤是有渊源的。第四是取乐，方式很多，一种是过去秀的方式，展演的方式，乡愁的方式，让过去的记忆和现在的陌生结合的方式等等。这四个方面四维互动是街区形成影响力的核心点。

　　下来的核心点怎么把饮食文化的点和文旅文化结合，我觉得我们具体讲一下，第一，寻找美食，东西得找，得选，不是招。这是我们在贵州做的两个项目，第一就是要寻找贵州，你要用半年的时间，比如说组成专业的团队，把贵州6市3州88个县2000个美食品种，2000多个非物质文化遗产，4000多种特产要筛选。前面是一个烤鸡蛋，烤鸡蛋是我在新疆做的项目，我们寻找是有规矩的，必须拍视频、照片，第一轮进行筛选，当地的人把刚才的照片看了之后，百分之百的新疆人都没见过。当地人不知道当地的东西是大有人在的，这就是新疆在和田发现的烤鸡蛋，把鸡蛋放在火上烤里面放点调料。

　　第二，创意菜品。餐具的创意，设计的创意，展现方式的创意，要有酒水吧，要有茶道，要也花车，让街道变窄，感觉人流很大的方式，有一些流动的摊贩。有时间审议项目，人多并不是真的人多，让人感觉人多，街道的宽窄，流动商贩和花被的摆放都非常重要。当你看到这个烤红薯车的时候你能不去买一个吗？这是我们最近做的一些室内和室外的餐饮具体项目的展现方式。

　　由于时间的问题，后面还有一些展现方式不讲了，核心一个点我们不管做饮食文化还是做各种文化的时候，我们不要说文化，我们希望感受文化，感受它的生活细节和运营整个细节的方方面面。说文化是表现文化，感受文化才是真正的理解文化，谢谢大家！

　　为什么在江浙一带旅游会做的这么火？得益于政府的思维包括思想观念开放，我们在北方谈过很多项目，到后面很难落地，因为跟政府谈的时候，政府有他的考量，企业有企业的考量，会有一些摩擦在中间。我希望在做这种文旅项目的时候，一定是政府引导，社会参与，政府不要太多的干预市场的因素企业一定比你懂市场。作为政府来说，做好你的引导和你的服务作用，任何企业都希望做的。规划引领，以点带面，过去政府一说招商引资就问你有多少大的项目进来，但是未来我们说一定是以品牌某一个点带动某一个区块，这才是未来核心的地方。旅游规划一定从从头开始为未来得规划做好铺垫。我也是好几个政府的旅游顾问，我们跟政府说的时候要把区块每一个地方规划好，按照你的规划按照你的目标定向的进行招商，前面的几个政策可以亏一些，前面几个好的品牌可以提供更好的服务，品牌会带来服务、效应。曾经官员一些行宫，其实莫干山最大的成功得益于政府思维推波助澜才造就了莫干山，莫干山不可复制但是可以学习。我相信陕西会有很多政府去莫干山考察，政府对基础的建设，对旅游区块的推波，或者旅游营销的渠道，政府非常重视。产业自身市场运作，吃住游这是传统旅游里面最基本的，未来得商业模式一定是多产业化多赢共赢的模式，强强联合，专业人做专业的事情。我经常说迪士尼，迪士尼是做动画出身的，现在迪士尼最不赚钱的是动画，按照每一年都要出好几部动画出来，因为他要做产业链，要做迪士尼的公仔，包括我们最喜欢的唐老鸭、米老鼠。现在的产业链已经远远超过了现在的主流产业，这是迪士尼为什么打造核心的商业模式。过去的旅游地产一块地现在看看80%的旅游地产是一个鬼城，空的，买了以后没有人经营，这是所谓的场景模式，未来一定是营造一个场景让你在这个地方体验了之后，觉得这个地方非常漂亮我再告诉你你可以在这里购买你的第二居所，才会让生态面复活起来。
 

　　我们简单的看一下，这是目前在开工的项目，占地面积大概200亩，我大概有80几栋别墅，我们其实更想称为乡居。核心的这一块就是原来的自然村，大约有23户，我们进行再造，把它升级成核心的区块。我们所有的房子朝向都是在原来的机理上排列，我们不会变动。这次准备留下来的历史痕迹，这个历史痕迹我们无法用现代的手法表现出来的，这是一个核心的区块。

　　我们再看一下下面一张图，勾勒一下目前在做乡村开发和文旅模式。大家知道这一块地方是我们核心的自然村落，大家知道自然村落一般是20、30户，我们利用了原来的自然村进行了改造的纯粹的度假项目，里面会有很多的玩乐，以家庭为主的度假物业。这里有一个区块，我们分了4个区块，我们称之为A区块，这里是B区块，这里是C区块，围绕原始村落新建的旅游地产，过去旅游地产是拿完地之后进行开发预售，未来得模式一定是营造非常好的环境和度假乐园，我的项目叫度假村落，村落才是中国最原始的核心的版块。我们在整个村落周边做了三块，三块是进行销售的，第一是减轻我的投资压力，像这样的项目一定是重资产，我们希望能够将重资产变成半重资产或者轻资产的模式进行运营。第二土地性质上，陕西有没有这样的政策，浙江大家知道，国家在浙江进行试点，200多亩的地，我的建设用地不到30亩地，我用点状用地的形式拿地，房子落地的面积才算面积，对开发商是非常的一块。过去的旅游地产300亩，我得全部拿，200亩和30亩是什么样的概念，我的拿地成本几乎趋于0。也就是说我未来哪怕卖房子，只要赚土地差价就足够了。我相信陕西更便宜，在浙江就是30、50万一亩地，30亩地不到一千万的拿地成本，也会趋于未来乡村旅游，或者未来文化旅游地产。你在乡村在山里，不可能做文化旅游地产，不可能把整个山头拿下来，不现实。每一个行业有他们的特性，旅游有旅游的特性，这才构成了文化旅游地产的模式，BCD三块卖出去，我将整个项目的投资就回收回来了。第二，我会让它形成闭环，未来得公司一定是资产公司运营公司分开，资产公司是对项目进行投资的，运营公司，整个度假村落就是物业管理，这个地方会让他活下来，我们打造的就是乐活园区，我们希望把乡村文化复健。这些村我们李永乐高山移民村或者准备搬迁的村。之所以搬迁一定是交通不便才会搬下去，交通不便对乡村旅游才是最好的，因为资源饱和度最好。政府说我们落后，我说落后代表你开发没有过度，代表你的资源没有被过度的浪费掉，这是未来非常好的重点。我刚才说了我的模式，我在60%的项目卖出去的时候投资汇报会回收回来，运营公司也可能用基本上0成本拿到了整个度假物业经营，这是循环的。这样子的商业模式我称之为五年的商业模式，大家知道做文化、旅游跟房地产不一样，一定是未来可以做成品牌是细水长流的行业，而且投资风险最低的行业。我的运营公司从物业公司从投资公司里面免费拿到这个项目，会形成一个闭环。当这个项目要营造场景，营造不同的消费者在这里的体验，我的小孩在这里玩什么，老人在这里玩什么，大人玩什么都有项目。你来我这个地方度假的时候场景是这样子，让你享受的时候让你觉得这个地方真漂亮，我要是在这里有一栋房子就好了。这种形成闭环，运营公司不像过去的旅游地产我还没建设好就进行预售，一定是建设好把项目运营活了以后才能更好的卖。三年德时间把项目品牌打出来，把市场打出来，三年到五年才是项目销售的黄金期，这个项目五年如果不能出来，基本上项目面临崩溃。这是整个项目形成的闭环，运营公司从项目里面免费拿了一个渡假村，如果运营公司只是承担运营的成本没有投资成本和财务成本这个运营公司非常轻松的运营这个项目，就是说我的公司非常容易做运营运作。物业公司60%拿了以后，投资公司60%销售以后，40%核心在这个地方。核心每年都在增值，这样会形成一个闭环的商业模式。当然，这种项目可能过去的旅游地产很容易转型做这样的商业模式，我从去年到现在和不少于30、50个房地产开发商沟通，大家知道房地产开发商都想赚钱，这个可能会是非常好的模式，会构成未来文化旅游地产的核心。地产商做这个行业就是你的理念，你能熬过这五年，房地产都喜欢赚快钱，但是一定会成为未来永久的项目。最核心的东西是文化，未来得文化一定会成为整个乡村旅游核心的一块。为什么说下一个时代是乡村的时代，我希望我们更多的旅游地产开发商更多的房地产开发商，能够转行到这个行业，让我们共同把未来乡村变得更乡村，变得更美丽。而不是为了造一个项目造一个项目。希望今天的分享能给大家带来一点的思路开阔，在这个浮躁的社会希望我们能够慢下来让灵魂跟的上，谢谢大家聆听！

　　主持人：

　　谢谢，非常感谢孙总的精彩分享，美好的设计理念为我们实现文化旅游商业项目的内容，提供了更家引人入胜的表演形式。感谢所有的设计师用自己的匠心独具将中华上下五千年的文化融入到经典的设计项目当中，让这些项目可以更加具有表现地方形态和文化的表现形式。在这里更加的期待我们的团队能够设计出更加优秀的经典文化项目的作品，在文化旅游商业的细分种类当下，乡村游也是时下最为热门的一类，在陕西也涌现出许多全国领先的乡村项目，接下来我们分享的主题有这样的一个话题，下一个时代是乡村的时代，我们有请中国文化酒店研究中心研究院、原乡度假品牌联合创始人杨诗兵先生为我们演讲。

　　杨诗兵：

　　很高兴在这里和大家分享今天的主题，乡村应该说是目前这两年非常火热的一个话题，从国家的政策开始一直到现在，作为我来说可能一直在从事旅游这块，今天参加文化旅游地产的项目，也是这两年才进入文化旅游地产这块。我们现在做一些乡村的开发加上文旅地产在做。今天的主题是下一个时代是乡村的时代，我们看看为什么这两年乡村会这么火？无非是观念升级，包括整个模式的转变，可能是目前大家都在说转型升级。另外是因为大家在城市工作生活压力，包括城市的空气，大家都想逃离到乡村。现在不是有一句话城市的套路太深我要回乡村。三是整个设计的转型，因为整个旅游已经从过去的观光旅游转型到现在的休闲度假，对我来说我很认同场景营造，这是核心的。我们先用一些数据简单的看一下，如果时间够我会分享我现在做的模式。

　　这个是08—14年乡村旅游人次增长图，特别到了15年达到了14多亿万人次，应该说乡村旅游成为目前整个旅游细分市场非常重要的，我们习大大说了一句话绿山青山就是金山银山，我们对它的判断是10年到15年缓解期。为什么这些人会选择乡村，或者到乡村里面做什么？包括出游的次数和人次，包括为什么去乡村，吸引他的要素是什么？大家更喜欢乡村的环境。西安空气让我感觉有点窒息，最近一直感冒。我们看出游的形式以自驾为主流，包括住宿会选择度假，包括这两年民宿客栈，说到民宿每一场会都火爆到超出预期的想象，乡村的旅游到了炙手可热的时代。

　　价格的选择，包括到乡村购买一些东西，包括土特产，包括区域文化的手工作品。我刚才进来就有西安的剪纸兵马俑文化产品，未来得延伸产品会成为重要的价值体现。我们来看看做乡村旅游有三个要素，第一寻找到美丽的乡村，我们延续整个乡村的美丽，第三让整个乡村变得美丽，这是我们做乡村旅游要抓住的核心。乡村旅游有6个要素可能会围绕乡村旅游。很早就知道陕西有一个袁家村做的非常好，昨天来的很晚，白天没有参观，明天有时间我会看看。北方的乡村和南方的乡村有很大的区别。美丽乡村6个要素打出来，环境、改造、设施、活力、文化、特色。美环境、配设置更多的从居住体现乡村的改造，后三个更重要的是在产业链体现乡村整个的要素。包括我们的农耕体验，包括手工作坊，包括采摘的活动，包括地方民俗的表演。大家知道，中国的文化源自于乡村，乡村文化起源哪里，未来农耕体验会成为乡村非常的一块，包括我们每一个项目都会有几十亩的农耕体验，这也是我要打造体验场景，包括我的农副产品品牌延伸。

　　在做乡村旅游的时候会有几个原则，核心的说一下。在做乡村的时候有几个尊重，这是灵魂。所有的东西，所有的乡村如果说离开了文化，它就失去了灵魂。我们必须有几个尊重。一是尊重当地的老百姓，老百姓才是乡村里面最核心的因素，没有人任何地方都是死的地方。二是尊重环境，三是尊重生态，尊重环境和生态，我们在做设计的时候，我们很多时候为了设计而设计，不是为了尊重环境。我们会为了一个大树会把建筑移开，甚至在建筑掏个洞让树长出来，上百年老树现代的园林景观无法体现的。台地和积累无法完成的，是几百年沉淀下来的积累，我们很多的旅游地产，现在开发商为了开发而开发，我们希望未来得文旅地产能够是长出来的一个项目，而不是建设出来的项目。我刚才最开始有三张图片，这是目前在做的项目，都是按照原来的整个乡村的机理，宅基地的形式转变的。我们的祖先比我们聪明多了，比我们尊重环境和尊重自然多了，我们现在在做破坏，看看我们的高山、环境，当然现在很多的文人或者国家慢慢的重视，我觉得现在也有一小部分人在进行我们的文化的梳理，进行环境的保护，这个非常重要。

　　大家都在讲全域旅游，乡村的全域旅游在什么地方？美景、美术、美食、资本、渠道、IP。资本、渠道、IP，没有资本没有办法完成乡村建设，没有渠道你的模式销售没有，IP是目前非常流行的，每一个人都是IP，每个人IP圈子大小不一样，大咖可能圈子大一些。比如做地产的王石、王健林，他是最大的IP。我们在小的地方可能是小的IP，自媒体的时代每个人都可以成为网红，每个人都有他宣传营销的渠道，未来也会是乡村非常重要的一块。可能乡村在改造旅游的时候也有6个要素，如果你把我好了，在未来乡村的旅游里面我觉得应该会立于不败之地。包括地产、旅游一直在创新，品牌，未来中国一定会是品牌的天下，之前很多的产业或者我们更多的只是产品而没有品牌，中国很少有品牌，我相信未来得时代一定会诞生属于中国自己的品牌。日本的新野集团，102年的企业只做了26家温泉度假酒店，在中国现在一定不会有这样事情出现，未来一定有，他们用这样的精神打造极致的服务和体验。

　　乡村旅游我相信它的模式未来会是这样子，设计共享和分享的经济，就像我们刚才说每一个场景都是在进行设计和打造，包括共享经济和分享经济，特别未来得消费者80后—00后一定会分享，包括我们现在的微信大家都看朋友圈，一到哪一个地方一定拍照发朋友圈，这就是我们说的未来一定会是分享时代。乡村要想打造服务，我相信一定是温情温馨的温暖的，乡村旅游如果不能打造这样的服务，一定不是乡村的核心或者乡村的本来的面目。大家知道过去的家乡我们的老家就是这样子的，夜不闭户，见到任何人都像自己家里的亲戚一样，这是乡村旅游未来得核心。乡村旅游要打造成有温度的旅游，否则的话就是为了商业模式，作为商人来说一定讲究商业模式，但是我希望在商业模式里面能够有一些情怀东西加入，能够有一些情怀的东西把中国的文化恢复或者捡起来，或者把传统的手工业或者匠人的精神再呈现出来在项目里面，这是我希望给大家呈现的一个概念。

　　下来给大家介绍一下禅意小镇，第四届佛教论坛开放的。灵山梵宫成功了，但是有一个问题他们一直想解决，很多大巴拉着游客都会去灵山梵宫，但是看完以后都走了，当地没有留下人，晚上特别安静。他们希望游客晚上留下来，把灵山梵宫产品延伸，二是为了开世界佛教论坛。开第二届的时候一千多位嘉宾住在无锡市里面，开会要派车去接，他在这里想打造一个组合性的酒店群，预留了40多家客栈，加两个精品酒店，希望把主要的参会者能够留在这里。

　　整个小镇打造，前面这一排是打造了商业街，商业街把40栋客栈融合在商业街的周围，客栈客人出来以后，可以很容易到商业街逛。后面这一块是酒店，另外一大片作为地产开发的。这个项目跟很多房产项目开发一样，第一步把公寓别墅卖出去，所以我们做了一个售楼处，沙盘、接待厅，这是楼上搞活动的场景。里面可以吃饭可以接待，这是拈花湾小镇算一个比较大型的商业综合体，主要是餐饮，现在让一家台湾公司承包了。最先推出的是度假工业，还有别墅，独栋别墅。这是我们给他做的样板房。做的时候我们每一个是有主题的，这是按照南亚禅意来打造的。跟禅意相关的风格，中式的禅居，异国韵味度假的感觉。波罗蜜多酒店45000平方米，400多间客房，这是行政酒廊，中餐厅、门厅，这是大宴会厅。小宴会厅。这是康乐中心、游泳池、客房。客栈，去年的准备了20栋客栈，我们根据重新组合了12栋，根据佛经里面确定了12个名字，我们设计的时候就按照12个名字给它做了12个主题的客栈。这个客栈叫无门关，所以不用很多门，用木头来装饰。这叫门前一棵松，这叫一轮明月，这叫云半天，这是一花一世界，萤火小墅，吃茶去，如花树，白慈干，这个是叫无尘，一尘不染，傍喝，云水间是他们的精品酒店，这是一个婚礼殿堂。平常居是带日式风格的，它准备做一个大禅房，因为在太湖边上，需要太湖办审批。这是山东的曲阜，尼山是孔子的出生地，目前在开发，孔子像已经完成了，规模和灵山梵宫差不多。这是仁厅、礼厅、智厅、义厅。这是一个书院，已经对外营业了。酒吧、中餐厅、休息区、游泳区，他的客房非常大，是一个度假性的酒店。还有在陕西的汉中，做一个城展馆，汉文化的。汉乐府，让游客体验汉朝时候如何用餐的，加上了一个演出。汉宫是主体建筑有5万平方米。汉街样板段也是客栈，5万平方米的客栈。谢谢大家！

　　这是灵山梵宫，进了这扇门之后，真正进入了灵山梵宫，里面有佛教文化的展示。这是进门以后的长廊，长廊这块我前面说过，我们希望传承然后融合创新的。大家可以看到上面这些梁是动画，是古建特有的，包括梁托、雕塑都是传统文化中特有的。整个空间大家也看到了，我们突破了中国传统的建筑，中国传统建筑里面没有这么大空间，我们吸取了西洋的教堂把空间做大，西方的教堂人进去以后感觉自己很渺小，神很伟大。我们国内的宗教建筑受到建筑材料的影响，所以空间都比较小，在这里我们就突破了。用大空间来体现。像这种凿景，我们宗教场所古建也有凿景，但是没有灯光烘托的，我们在这里用灯光烘托出来。包括雕塑后面用灯光打出来，飞天的感觉就比较清楚。这幅画，当时灵山梵宫的主题就是释迦牟尼在世界各地的传法，廊厅有12幅有他传法的图象。我们确定用油画，西方的油画有画框，我们给它设计了一个中式的画框，用一个木雕下面是狮子滚绣球把油画表现出来，这就是传承和融合。这是上面的飞天，这是廊厅当中的塔厅有50米高。这是在塔厅正下方往上拍的，一层一层全部通过灯光把图案表现出来。廊厅有四幅比较镇得住整个长廊的艺术品，这是一个木雕的艺术品。

　　下面我介绍一下灵山精舍，这是景区第二个作品。灵山梵宫开放以后网上有很多评论，觉得太过奢华，我们在做第二个作品的时候，当时定义是禅修中心，我们就用一个极简的手法来做。里面总共的材料不超过五种，石材、砖、木地板、涂料和竹子，没有其他多余的材料。这是前台，我们用铜皮敲了一个很古朴的前台，总共有98间客房一万多平米在竹林当中，取名叫竹林精舍，我们根据供应商一起研究，把佛经刻在上面。这是休息区，建筑设计时候平顶上是有天窗的。我们做了很隔扇，一方面遮挡阳光，通过光影形成一个非常好的空间感。这是一个休息长廊，这是大禅房。斋堂，茶室、客房，客房非常小，床只有1米45，家具都是小一号，不是希望在里面享受的，而是来体验禅的。

　　坛城，里面大概有四千平方米，业主觉得比较浪费还不如做一个装修对外开放。只照顾到了外立面没有考虑到室内，我们在后续的设计当中把玄关打掉把空间拔高。藏传佛教里面特有的转经筒应用到室内，这些彩绘都是西藏的匠人在现场制作的。还有一个很重要的元素，酥油灯，室内不能用明火，我们用LED灯替代火苗，它要照顾三个方面。一是灯油可以遇冷（音），二是可以跳动，三是这么大一片全部酥油灯不能用一个节奏来跳，我们当时主要是解决这三个方面:

　　主持人：

　　大数据使得我们更加了解行业的前沿动态，所以邀请各位再次把掌声送给张总的精彩分享，谢谢。接下来进入到本次论坛的演讲时间，新时代下我国经济发展的增速放缓，在这样一种常态的形势下，作为朝阳产业的文旅产业，作为传统经济发展带来了新的机会和思路，尽管如此中国的文旅发展仍然存在着诸多的需要提升和改进的内容，如何将城市特色和文化发展紧密结合，已成为中国文旅发展必须解决的时代课题，本次活动我们也特别邀请到数位行业内的权威专家，从各自领先的领域为大家做出专业的干货分享，首先让我们以热烈的掌声有请上海禾易室内设计有限公司总经理孙建先生为我们带来文化旅游项目中的室内设计。

　　孙建：

　　各位领导各位嘉宾大家早上好，非常高兴今天能在这里和大家分享一下我们公司的作品。今天我和大家分享的题目是文化旅游项目中的室内设计，我们公司主要是从事室内设计的。最近这段时间我们在文旅方面的空间设计做的项目比较多，这是我们公司一直在追求的，在文旅项目当中我们希望有传承、融合、创新。传承是我们一个设计的根，把老祖宗的文化底蕴挖掘出来传承下去，然后需要融合，融合就是要跟现代人感官、审美融合。创新和融合是相互穿插。我们公司在文旅项目在儒释道这几块都有项目，甚至还在唐文化汉文化的项目。我从公司项目当中挑选了三个项目今天和大家分享，可能时间的关系，我尽量把项目都能够说完。

　　第一个项目是在无锡，这个项目大家都很熟悉，是8年前的一个项目。灵山梵宫项目，灵山跟我们公司有比较长远的联系，从大佛建的时候我们在参与，当时先建设了大佛，这块地是在无锡的西南面，是一个半岛，经济不是很发达，当地为了希望把当地的经济提升上去开发旅游业。首先做了这尊大佛，建完之后在长三角地区很多游客都自驾来这里烧香拜佛，有一定的客流量，但是并不是很多。第二期做了九龙冠玉（音），把音乐喷泉上面的莲花瓣可以打开，王子从里面升出来，这个项目建成以后，第二期游客增多了，很多旅行社大巴拉着游客往这里走。最终成功是在这块，建了一个灵山梵宫，按照中国佛学来考虑的。第四块，去年11月份为了开第四届佛教论坛，建了一个拈花湾禅意小镇。

　　主持人：

　　在大数据时代下，以专业的视角为商业地产人提供了以大数据为支撑的行业动态。下面有请赢商网大数据中心数据部总监张斌先生做体验式大数据报告分析。

　　张斌：

　　文商旅是以文化、旅游以及商业体验融合发展共融共生的商业模式。今天我从体验式购物中心，以及体验式业态和品牌谈谈现在的发展趋势。致力于营造满足消费者不断迭代的与时俱进的体验感，每一种不同商业业态共同追求的目标。什么是体验式商业？所谓体验式商业，区别于以前传统的零售业态为主的业态，更注重满足顾客的参与感和体验感，取得顾客的体验及心理共鸣。更重要的是顾客愿意为体验感和他的情怀买单，我们认为这是区别于行业的体验式业态。

　　为什么做体验式业态，主要是三个方面：

　　第一，消费者不断迭代的多元化个性化的消费需求。第二，同行和电商的竞争逼迫传统的商业转型为体验式商业。第三，随着时代的发展，新的技术及媒体不断的推波助澜，也增强了我们的商业的体验感。我们看一下几个案例，这是韩国最大的地下购物中心，它把购物消费完美的融合韩国的本土文化元素里面，让消费者在购物娱乐的同时，体验到很强烈的韩流的文化。这是台湾的大鲁阁，运动休闲文化跟购物体验结合起来，成了台湾影响力非常大的项目。天津大悦城，文化上通过文化街区的有机组合，形成了时尚小资，时尚小资有效的文化创意的主题。还有一些其他的国外做的比较好的文化体验的项目，共同的特点都是让购物消费变成一种虔诚的休闲以及娱乐和场景的体验。我们接下来从大数据的角度来看一下中国体验式商业，以及体验式业态和品牌的发展现状及趋势。

　　我们界定一下什么是体验式业态？主要是餐饮、休闲娱乐、文创、儿童亲子，四大类业态我们把它称为体验式业态，什么叫体验式购物中心，就是在购物中心里面这四大业态数量占比超过40%，就定位为体验式购物中心。在我们做数据分析时候，我们把中国的27个一二线城市通过经济发展、商业消费、购物中心的发展三类指标，7分以上筛选了16个城市，我们随机挑选了200个5万平方以上的作为样本进行分析。我们可以看到，在我的随机抽取的样本之中，体验式的购物中心超过55%，有55%的购物中心四大类业态的占比都超过40%了。在不同的城市跟不同的商圈里面，有一个共同的特点，在所有不同的城市里面体验式的购物中心均是一个主流的地位，占比超过一半。需要说明的一点是，在非核心商圈里面，体验式购物中心的占比是远远的超过核心商圈，B类城市达到90%，A类城市达到78%。未来三年体验式占比可以达到70%。

　　从开业时间维度来看这个问题，13年之后体验式购物中心占比达到75%，远远超过2012及之前开业的35%。越来越多的开发商将体验式购物中心的打造看的比重越来越大。我们也预计，我们是2011年到2016年开业的购物中心的数量是2005年—2011年开业购物中心的数量接近8倍，近五年开业的是前五年开业的8倍，大部分是近五年成立的。我们预计未来会有更多的存量购物中心，2012年之前开业的目前的占比不是很大的，未来会通过业态以及品牌调整转型为体验式购物中心。在体验式购物中心和非体验式购物中心有一个很大的特点，吃跟玩的业态占比主要突出这两方面。在体验式购物中心的餐饮和休闲娱乐，体验式购物中心的占比是非体验式购物中心的2倍。同时，文创目前在体验式过程中上升到3%，早就一个新的商业体验。随着中国二胎政策的实施，未来亲子业态的比例会继续上升。
 

　　从体验式主题的打造方面，目前在样本数据里面有超过3成的购物中心有非常强烈的体验式的主题，比如文化IP，儿童服务主题。昨天我在机场到酒店的路上我跟杨先生坐一个车，我们聊到苏州织品项目，在大陆虽然没有在台湾那么纯粹，不失为一个非常优秀的文化体验式主题项目。刚才提到的场景时代的来临，我们在购物中心的体验式打造，以文化为载体，营造不同风格独特的环境主题已经成为体验式购物中心营销最有利的噱头。上海月星环球港的打造，包括南京水游城的打造，通过场景的打造营造更强的体验感。我们从体验式购物中心的主题商家来看，目前在样本数据里面，56%的购物中心是以体验式业态作为主题，像正佳广场文创百货，文创品牌或者叫文旅品牌，都是以这类为主力店，越来越多的购物中心会从传统的像百货超市这一类的店向文创这一类转型。从购物中心体验式的新兴品牌来看，体验式购物中心对新兴品牌的引进欲望比非体验式购物中心的欲望更高。在我们的大数据统计里面，目前中国的像5万平方以上的购物中心，新兴品牌的占比只有21%，我们体验式购物中心的占比达到28%，尤其是餐饮品牌，达到45%。我们预计明年的体验式购物中心的新兴品牌的占比会超过30%，餐饮品牌的占比肯定会超过50%。

　　在我们的样本数据里面，近4成的购物中心会打造情景式商业，让消费者产生场景的代入感。体验式购物中心，情景的营造更多的往小资社交，复古情怀，自然生态等情景营造趋势发展，这几个项目都是通过打造一个购物中心体验场景来让消费者融入其中。 还有一个很重要的，我们在购物中心里面我们也发现了有近两成的购物中心会通过新技术的引进打造购物中心的体验感。比如说虚拟现实，智能购物，智能导购，更多这一类的品牌未来会越来越多应用到体验式购物中心。第三，从大数据的角度看一下购物中心体验式业态和品牌的发展现状及趋势。在我们的样本购物中心里面，体验式业态它在品牌中的占比是43%，当然餐饮是更高的。体验式的新兴品牌在新兴品牌中的占比越高，说明这个新兴品牌创新热度越大，热度达到55%，虽然新兴品牌目前28%，明年可能能达到30%，热度能达到60%以上。各个体验式业态的细分业态发展情况。一个是餐饮，我们在做这个之前，首先提一个概念，叫成长性指数。新兴品牌跟品牌总量的比值叫成长性指数，比值越高，说明新兴品牌成长性越高。这个业态里面会出现越多的新兴品牌。我们看餐饮细分业态，新兴品牌排名第一的是创意主题餐厅，它更多的是将一个创意的主题融入到餐厅，然后跨界结合其他的元素。像电影、音乐、场景模仿，这一类融入到餐厅里面，肯定是未来热门的创新方向。

　　案例，通过电影、花艺、植物跟餐厅融合在一起，针对顾客的需求有一些奇思妙想，新颖和趣味是主题餐厅的未来发展的方向。儿童亲子业态，目前来出现的儿童亲子餐厅和书店，成长性指数是最高的，这个有共同的特点，都是在体验跟娱乐的过程中寓教于乐。实现培养孩子动手社交的能力，这一类的品牌非常受家长和孩子的欢迎。未来排名第三的儿童服务，比如儿童摄影这一类的将有更多的新兴品牌涌现。

　　总的来说，儿童业态的新兴品牌，强化儿童业态体现的互动性，弱化商品的属性，营造家庭消费的氛围。比如说儿童餐厅、儿童马术馆，都是弱化花钱买单，更重要的是营造全方位的家庭体验氛围。休闲娱乐，它的消费方向更多的是满足多元化的体验，还有运动和社交的需求。目前市场上的多类型的运动跟社交相结合的店，成长性指数是最高的。休闲娱乐业融合最新科技，营造运动休闲过程中不一样的体验感。运动馆、体验馆这类成长性指数是最高的，他是将消费、娱乐、休闲、科技结合起来，把休闲娱乐变成全新的生活方式，这是未来发展的方向。在文创品牌，它是强调降低艺术的门槛，降低人人都是艺术家的感觉或者错觉，提供一个轻松的创作环境。它更多的是把产品注入一个故事，我们看像画室创意产品这类的，成长性指数比较高。说起文创品牌，我想起了一个台湾的文创品牌说的一句话，当一个品牌的文化图腾是文化精神的延伸，一种社舍我其谁的情怀，便有了无人可敌的说服力。其实文创品牌更加注重主题设计，彰显独有的文化内涵和特色，品牌辨识度比较高，文化图腾要非常鲜明。这些文创品牌更多的是强烈的文化内涵还有一些文化跨界商业的结合，未来更受市场的欢迎。

　　创造体验不仅仅是开发商和品牌上的责任，更重要的是购物中心各种业态的相互配合和各自相关业内从业人士的相互配合。随着高新技术和消费需求迭代的变化，商业的体验感将需要我们做到的更加细致和体贴，要与时俱进的关注消费者的细微需求，才能更好的让商业具备消费者更受欢迎的体验感，谢谢大家！

　　吴传鲲：

　　把一个活动办成节，除了我们主办方的努力之外，也离不开时代的发展和各位的支持。讲到文化旅游，不是我们的强项，赢商网作为中国商业地产的知名平台，在这里我把我们在这一年里我们跟行业的交流，在中国其他城市活动得到的经验，在这里跟大家分享一下。其实今天商业地产，有三个关键词，第一，作为中国商业地产存量时代已经到来了。我们的数据表明，中国的商业地产中国的购物中心增量实际上在14年达到了最高峰，16年继续保持增幅，继续放缓了态势，接下来同事会有报告关于这方面的数据。实际上中国的存量购物中心，我们在过去一年里看到大多数的新开业的购物中心，都是处在一个大的调整状态，而且在这个背景下我们也看到很多的商业地产开发商提出了这个轻资产的概念，实际上也是看到了中国商业地产存量时代的来临。

　　如何把我们现有的存量盘活，我们的新增量，新的购物中心进来怎么跟已经存在的购物中心存在差异化，这是每一个购物中心开发者面临的难题。中国商业的发展如果在资金来源，也就是说融资成本和资本退出的渠道，如果核心问题没有解决我们的商业地产很难进入良性循环良性发展的路径。我们必须认识到中国商业地产的存量时代已经到来了。第二，跟我们所处的大时代有关，我们消费者快速迭代的时代已经到来了，怎么理解这个事情？我们会看到我们的购物中心，四五年前购物中心调整期通常需要三五年之后才会有大调整，现在经常看到两年是比较正常的购物中心的调整期，两年我们品牌的调整都会有很大的变动，为什么？实际上是我们的消费者消费喜好，消费周期的改变速度非常快。过去消费者对一个品牌的忠诚度平均时间可能是三到五年，现在最多一年。消费者喜欢新的东西，消费者喜欢新的尝试。作为一个存在内容期，存在的内容如何变？怎么变？迎合消费者快速迭代时代来临的事情。第三，无论对购物中心来说还是品牌经营者来说，场景的时代已经到来，企业的背后是场景的营造，好的场景营造是消费者享受到你的服务的同时，被你营造的场景激发出情感，对我们的购物中心对我们的品牌他就会有非常强烈的认知，场景时代已经到来。

　　怎么营造场景+体验，一是我们建筑部，空间感的营造，通常我们讲要有设计感。第二是我们的业态组合，我们的品类组合，能不能形成我们的品质感，怎么样的业态组合形成鲜明的定位。第三是无论是品牌和购物中心，无论通过自媒体还是其他社交或者其他的传播渠道，传递自己形象的时候，你的传播源是什么样的，怎么在消费者心中建立新的形象感。场景不是简单的存在某一个固定的空间，是一个组合，营造的一个场景。场景时代背后带来的是粉丝经济，我个人觉得，未来我们做的好的购物中心一定会有自己的IP吉祥物，一定会形成自己的粉丝，这是好的购物中心未来做的事情，把自己打造成一个强IP。

　　今天的活动主题非常好，文以载商，作为一个购物中心，我们表面上提供的仅仅只是一个空间，但是这个空间如果没有文化在里面，没有非常好的内容在里面，没有一个能够持续的给消费者带来体验带来感动的好的东西在里面，实际上商业空间的存在的时间生命力是不会很长的，也不可能形成持久的核心竞争力。我也希望我们今天的活动，一会还有旅游和文化的大家给大家分享，假设短短的一天之内能够给各位提供灵感，我们作为主办方就能感觉价值所在了，感谢合作方陕西省联合会，感谢大家的到来，谢谢大家！

　　主持人：

　　尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家好！我是今天的活动主持人屈璐。能够受邀担当本次会议的主持人，非常荣幸，希望我能陪伴各位渡过难忘的一天时光。文以载商，旅见不凡。2016中国文化旅游商业地产节高峰论坛此刻正式开始！

　　欢迎大家来到古丝绸之路的起点，中国文化大树之根，曾经的世界商业中心——西安。昔日大唐盛世造就了这片土地空前的繁荣，十三朝之都的历史文脉成就了这里深厚的文化内涵，盛放的经济和商业之光曾影响着整个世界。今天我们在这里聚首，带着对这片厚重土地的敬重和希望，充满信心和激情，共同祝福中国文化旅游商业的未来！ 

　　首先，请允许我代表活动主办方赢商网、陕西省商业联合会，对各位的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！作为中国商业地产门户网站的领导者，赢商网全力打造的“商业推动地产论坛”系列活动已走过十余届的光辉历程，本次活动以“文以载商 旅见不凡”为主题，将中国文化旅游商业地产节落户西安，使之成为全国文化旅游商业地产行业的主流话语阵地、发展的风向标、文化的交流平台。今天，我们非常荣幸邀请到了数十位行业专家，全国三百余家知名品牌商家、百余家文旅商业地产开发企业的中高层代表参与盛会，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为全国文化旅游商业地产项目和知名连锁品牌商家搭建顶级交流互动招商平台，共同探索中国文商旅未来发展之路。

　　下面隆重介绍莅临现场的领导和嘉宾，他们是：

　　陕西省商业联合会会长 姚烨

　　赢商（集团）控股有限公司董事长 吴传鲲

　　铜川市王益区人民政府区长 姜文宏

　　碑林区中小企业促进局局长 庞鸿飞

　　碑林区特色街区建设管理办公室主任 郭健

        陕西省商业联合会常务副会长 商业地产专业委员会主任 张永强

　　陕西省商业联合会副秘书长 刘雪

        陕西省商业联合会商业地产专业委员会副主任 安建强

        陕西文化产业创业联盟会长 陕西节庆文化促进会常务副会长兼秘书长 阎建滨

　    中国烹饪协会副会长、中国国际食学研究所所长 王喜庆

        陕西省新疆商会秘书长 李红军

　　陕西中华文化促进会副秘书长 锁言涛

　　全经联西安商学院执行院长 王伟

　　天朗控股集团董事长 孙茵

　　延安城市建设投资开发有限责任公司董事长 董世民

　　西安赛格国际购物中心董事长 刘耀文

　　台湾易展管理顾问有限公司董事长 杨修铨

　　深圳益田集团总裁 王庆安

　　北京粉丝科技有限公司董事长 吕军

　　东岭地产集团总裁 赵淑兰

　　沣滨水镇·诗经里董事长 张红林

　　深圳艾肯弘扬旅游咨询有限公司机构技术总裁 张宪洪

　　杭州星汇控股有限公司董事长 胡珊红

　　贵阳·中铁佰分之1摩都董事长 刘启乾

　　西安协和文旅集团总裁 张金鹏

　　石泉云栖文化旅游发展有限公司总裁 王斌

　　经劲房地产董事长兼总经理 褚伟

　　曲江文化产业风险投资有限公司董事长 樊崇钧

　　甲天下旅游文化董事长 马朔阳

　　中国文化酒店研究中心研究院、原乡度假品牌联合创始人 杨诗兵

　　太白山鸿渐境悦度假酒店董事长 魏东浩

　　西咸新区茯茶镇文化产业集团有限公司总经理 李著

　　西安万达广场商业管理有限公司大明宫分公司总经理 宋健

　　金辉集团西安商业总经理 郑孟哲

　　绿地中心总经理 王铮

　　中贸广场总经理 曹润东

　　泰美（深圳）酒店顾问管理有限公司总经理 曾文凯

　　派伍德建筑设计咨询公司合伙人 王海涛

　　兰州中海广场总经理 韩文峰

　　戴德梁行西北区董事 刘志

　　仲量联行商业地产部董事 卢佳青

　　铭源地产总经理 刘钢

　　王道投资总经理 窦宝江

　　达盛昌资产管理公司总经理 董俊

　　深圳华纳文化（陕西）发展有限公司总经理 刘峰

　　天汉长街总经理 牛庆友

　　常州天鹅湖文化旅游商业发展公司总经理 张晓刚

　　宝鸡石鼓文化城总经理 陈相平

　　星屿购物中心总经理 张海啸

　　汇景集团总经理 雍绍辉

　　甘肃重邦置业总经理 雷锡莲

　　兰岛广场总经理 郝勇

　　蔡家坡城建置业总经理 黄文涛

　　崇文塔国际文化商业广场总经理 郭华

　　万成商业总经理 徐巍

　　西安智成房地产总经理 陆敬荣

　　东华地产总经理 关东艳

　　中华房屋土地开发集团公司资产经营管理事业部总经理 童强

　　安康旅游商业广场总经理 黄森淼

　　锦上添花装饰设计工程有限公司总经理 刘磊

　　宅生活总经理 李浩

　　玖的VR西北区总经理 毛振

　　北京世纪星滑冰俱乐部有限公司拓展总经理 王雄

　    陕西星光味道餐饮服务有限公司董事长 刘孝国

　　氢元素餐饮（深圳）有限公司总经理 王哲明

　　品豪国际总经理 麻新平

　　北京厚德机构总经理 刘玉彬

　　天道商学院院长 钟鸣

　　西安锦华置业总经理 陈建华

　　遵义·日月星城总经理 李俊

　　赢傲科技董事长 李健

　　赢盛中国商用地产集团副总裁 沙利

　　赢商网陕西分公司总经理 唐彬

　　赢商网陕西分公司执行董事 萧华

　　赢商网重庆分公司总经理 周旭

　　赢商网贵州分公司总经理 敖顺

　　欢迎各位的到来！参与本次大会的开发商及专业运营机构单位多达近300家，除此之外本次大会还带来了近300个特色品牌商家，向我们展示它们独特的品牌文化和魅力，下面请允许我隆重地为大家介绍本次盛会的品牌代表！他们是：

　　精典泰迪熊主题乐园、19八3生活馆、万仟堂、喜悦真冰场、STARROOM密室逃脱、大玩家、牧之初心、鱼厂、花田煮、欧悦真冰场、追风冰上世界、乐友孕婴童、屈臣氏、迪卡侬、纽约国际、五环体育、红星美凯龙、苏宁电器、未未来、繁花酒吧、胡桃里音乐酒馆、花里·日常茶饭、太平洋咖啡、麦当劳、ZOO COFFEE、米旗、悦读时光咖啡、福宝阁、神话言、1911文创主题空间、拾翠、玩物造志、德芭与彩虹书店、MJ STYLE等等。参加本次活动的品牌还有很多，由于时间关系我们没有办法一一为大家介绍，希望在一天的活动中，大家可以广泛交流，增进了解。再次感谢参与本次活动的嘉宾、开发企业及品牌商家代表，本次活动能够如期的举办，也要感谢陕西的主流媒体对本次活动的关注和全程的报道，对本次活动大力支持的主流媒体有：陕西日报、华商网、西安日报、陕西传媒网、腾讯房产、今日头条、搜狐焦点、网易、搜房网、新浪网、新浪乐居、房讯网、凤凰网、鑫界传媒等新闻媒体的朋友关注和报道。正是大家的到来，才使这里高朋满座，蓬荜生辉。再次欢迎你们的到来！

　　首先，让我们掌声有请赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲先生代表大会主办方为我们的活动致辞！有请吴总！